ДВАДЦАТЬ ЧЕТЫРЕ КВАДРАТА РАЗНОГЛАСИЙ
Одно и то же коммерческое помещение в Москве было продано трижды разным покупателям.
И, пока одних продавец кормил «завтраками», другие уже вешали там вывеску шаурмичной, а третьи и вовсе оказались в родственных отношениях с продавцом. Так возник гражданский спор и вместе с ним и уголовное дело. Чем всё закончилось, читайте в расследовании газеты «Совершенно Секретно».
ПЕРВАЯ ПОКУПКА
Речь пойдёт про 24 квадратных метра нежилого помещения на первом этаже современного комплекса модных апартаментов в Савёловском районе Москвы на 1-й Квесисской улице в доме номер 11. Это хороший обжитой район недалеко от центра.
На фото: комплекс апартаментов в Москве на 1-й Квесисской улице, д. 11
2 мая 2024 года Эрвин Ваш (такая фамилия) передал за это помещение 15 миллионов рублей. Между ним и застройщиком ООО «НМ-10» был подписан договор купли-продажи. Но вся загвоздка в том, что договор этот был предварительный, а основной должны были заключить до конца июня 2024 года.
По словам Эрвина, деньги отдали лично генеральному директору Фёдору Погребняку. Когда прошли все сроки, покупатель, разумеется, заволновался и стал требовать всеми правдами и неправдами исполнения обязательств у продавца – заключить основной договор, но всё было бесполезно.
В комментарии газете «Совершенно Секретно» Эрвин Ваш так описывает обстоятельства покупки:
«Фёдор Погребняк указал, что помещение свободно от обязательств третьих лиц и готово к продаже и что мы в обмен на 15 млн можем получить его в свою собственность. Наличными отдали все деньги – одно из его условий. Погребняк выдал предварительный договор купли-продажи на моё имя и приходно-кассовый ордер от компании. В течение месяца этот комплекс апартаментов был введён в эксплуатацию, и по условиям договора застройщик должен был заключить со мной основной договор, передать помещение. Но Фёдор в течение года уклонялся от передачи помещения. Мы встречались, и постоянно он находил отговорки, почему не может это сделать».
ВТОРАЯ ПОКУПКА
Спустя полтора года, в декабре 2025 года, по рассказу Эрвина, он пришел в помещение, за которое заплатил 15 миллионов, и увидел, что там идёт ремонт, а на фасаде красуется вывеска с иностранными надписями «Mika’s Shawarma», что на русском означает «шаурма Микаэла». На двери висел номер телефона прораба.
На фото: шаурмичная в спорном помещении
«Мы позвонили прорабу, - рассказывает Эрвин Ваш «Совершенно секретно», - он дал контакт, как выяснилось, нового, ещё одного «счастливого обладателя» этого помещения Амбарцумяна Микаэла. Мы с ним встретились. У нас договор от мая 2024 года на это помещение, а у его матери Аллы - от июня 2024 года. То есть застройщик продал его второй раз. Микаэл сказал, чтобы мы решали свои проблемы не с ним, а с Погребняком, а он помещение не отдаст».
На фото: те самые 24 квадратных метра
Как позже выяснилось, 22 июня 2024 года, пока Эрвин ждал заключения основного договора, застройщик подписал предварительный договор купли-продажи с Аллой Амбарцумян, а её сын Микаэл, именем которого назвали шаурмичную, во всём помогал матери. Кстати, новые покупатели передали всё тому же Погребняку наличными 13 миллионов рублей.
Редакция обратилась к Микаэлю Амбарцумяну, чтобы предоставить ему возможность изложить свою позицию и прокомментировать сведения о помещении и находящемся в нём бизнесе. В разговоре с газетой «Совершенно Секретно» он отказался от комментариев
«Я не даю комментарии».
После вопроса о том, работает ли сейчас его бизнес в этом помещении, собеседник завершил разговор:
«Всего доброго, до свидания».
КАК НАЧАЛОСЬ УГОЛОВНОЕ ДЕЛО
Эрвин отправился с заявлением в полицию. И аккурат перед Новым годом, 29 декабря 2025 года, в 13:00, старший следователь Савёловского отдела А. В. Трыкина возбудила уголовное дело № 12501450129000547 по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ, что значит – мошенничество.
\В постановлении описано получение пятнадцати миллионов рублей путём обмана при заключении предварительного договора от имени ООО «НМ-10». Лицо, совершившее предполагаемое преступление, обозначено как неустановленное.
В тот же день Эрвина признали потерпевшим, на допросе он назвал Погребняка человеком, который вёл переговоры и получил деньги. То есть фамилия предполагаемого участника была прямо сообщена следствию уже в первый день расследования.
В комментарии газете Эрвин объясняет, почему решил обратиться в правоохранительные органы:
«Мы обратились в отдел полиции по Савёловскому району с заявлением о возбуждении уголовного дела, связанного с двойной продажей. На тот момент я понимал, что это были, по моему мнению, мошеннические действия со стороны Фёдора Погребняка».
ПРОДАЖА ПРЕВРАЩАЕТСЯ В ЗАЁМ?
16 апреля 2026 года старший следователь Е. В. Петрова провела очную ставку между Эрвином Ваш и Фёдором Погребняком. И последний вдруг заявил, что Эрвину помещение не продавал, а, мол, тот сам предоставил деньги… в заём для доработки объекта, а предварительный договор служил обеспечением возврата. Вот такая нежданная-негаданная благотворительность со стороны Эрвина Ваш в поддержку застройщика?
Как пояснял следователям генеральный директор фирмы-застройщика Фёдор Погребняк, заключать основной договор и передавать объект стороны якобы не намеревались. Срок возврата займа, по его версии, составлял два месяца.
На вопрос, почему не подписали договор займа, Погребняк ссылается на доверительные отношения с 2019 года. Эрвин же категорически это отрицает: он платил деньги за объект недвижимости. И никогда не состоял с Погребняком в дружеских и доверительных отношениях.
В комментарии газете покупатель возвращается к этому эпизоду:
«Погребняк вдруг занял позицию, что 15 миллионов рублей являются займом и он готов их вернуть, когда они у него будут. Никакой дополнительной компенсации спустя два года он не предложил и сроков возврата не назвал. Нас это абсолютно не устроило».
ТРИНАДЦАТЬ МИЛЛИОНОВ ВТОРОГО ПОКУПАТЕЛЯ
Историю с появлением второго покупателя Погребняк объяснил по-своему. На очной ставке он рассказал, что в конце июня 2024 года у компании появился, как он выразился, реальный покупатель – Алла Амбарцумян. С ней заключили предварительный договор на тринадцать миллионов рублей. Оплата, по его словам, прошла наличными через кассу.
Он пояснил и причину предварительной формы второй сделки: помещения находились в залоге Сбербанка. Основное оформление предполагалось после погашения задолженности и снятия обременения. Полученные от второй покупательницы деньги, утверждает Погребняк, использовали на доработки объекта и содержание компании.
Он подтвердил, что не сообщил второй покупательнице о договоре с Эрвином. На вопрос о возможном нарушении прав первого покупателя ответил, что, мол, Эрвин – кредитор, а Алла Амбарцумян – покупатель, и ничьих прав он не нарушал.
ПРИ ЧЁМ ЗДЕСЬ СБЕРБАНК
Как стало известно «Совершенно Секретно», на момент продажи спорное помещение находилось действительно в залоге у Сбербанка. В Савёловском районном суде рассматривался гражданский иск Эрвина Ваш к застройщику, и там как раз участвовал банк. Как сказано в судебном решении, согласия на отчуждение Сбербанк не давал, да и компания-застройщик за ним не обращалась.
На очной ставке Погребняк подтвердил, что деньги Эрвина на снятие залога не направлял, банк о первом предварительном договоре не уведомлял, обременение на дату допроса сохранялось. Объяснение вновь то же: это был заём, а основного договора с Эрвином не предполагалось.
КЛЮЧИ БЫЛИ. ПОТОМ СМЕНИЛИ ЗАМКИ
Один из наиболее наглядных эпизодов очной ставки связан с доступом к помещению. Погребняк говорит, что в пользование Эрвину объект не передавал. Затем уточняет, что ключи кто-то из сотрудников передал представителю Эрвина. Сам лично он этого не делал.
На вопрос, зачем был предоставлен доступ, отвечает: возврат денег затянулся, поэтому доступ дали для обеспечения возврата. На вопрос о смене замков сообщает, что помещение продали реальному покупателю.
У Эрвина – другое объяснение. В комментарии газете он рассказал:
«Есть очень интересный момент: когда дело ещё рассматривалось в Савёловском районном суде, со мной на связь вышел Погребняк, сказал, что есть обстоятельства, препятствующие передаче мне этого помещения по закону, и пока не устранят эти обстоятельства, он передал мне ключи и сказал, что могу делать там ремонт, пользоваться этим помещением по назначению. А зарегистрировано на нас оно будет, когда снимут залог Сбербанка».
Но Погребняк забыл упомянуть Эрвину при этом, видимо, про одну существенную деталь – в помещении уже шёл ремонт и подготовка к открытию шаурмичной параллельного покупателя.
ПЯТНАДЦАТЬ МИЛЛИОНОВ У НОТАРИУСА
И вот ещё один неожиданный поворот – 19 марта 2026 года в разгар расследования мошенничества и судебной тяжбы в Савеловском районном суде ООО «НМ-10» внесло пятнадцать миллионов рублей в депозит нотариуса для передачи Эрвину. Однако Эрвин не согласится категорически на расторжение договора и требовал помещение. 2 апреля, по его показаниям, направил нотариусу и компании соответствующее уведомление. На очной ставке 16 апреля объяснил, что деньги не получил и продолжает настаивать на исполнении покупки.
Компания, в свою очередь, ссылалась на пункт 3.5 предварительного договора: если основной договор не заключён в срок по причинам, не зависящим от покупателя, обеспечительный платёж возвращается полностью.
Мы связались с Фёдором Погребняком. Он заявил, что денежные обязательства исполнены:
«Естественно, отдали».
По его словам, весной 2026 года были возвращены все пятнадцать миллионов рублей. Уточняя, где находятся средства, он подтвердил, что речь идёт о депозите нотариуса, и объяснил это отказом другой стороны принять деньги.
СУД ОТКАЗАЛ. В ЧЁМ ИМЕННО?
21 апреля 2026 года Савёловский районный суд отказал Эрвину в требовании обязать ООО «НМ-10» заключить основной договор. Основной мотив – существующий залог и отсутствие согласия Сбербанка на отчуждение объекта.
Суд также учёл действия по возврату платежа через нотариуса, указав, что это подтверждает отсутствие намерения удерживать деньги.
Эрвин Ваш подал апелляционную жалобу в Мосгорсуд.
«Мы не согласились и обратились в Мосгорсуд с апелляционной жалобой. Рассмотрели её 28 октября 2026 года. Я как пострадавшая сторона удовлетворён решением Мосгорсуда, где решение Савёловского районного суда отменили», - сообщил Эрвин Ваш в комментарии газете.
Как добавил юрист Алексей Маслюков, Мосгорсуд не только отменил решение первой инстанции, но и принял новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, указав на ненадлежащий способ защиты права.
На фото: Эрвин Ваш и юрист Алексей Маслюко отстаивают права покупателя в суде
Суд обратил внимание на разъяснения высшей судебной инстанции о договорах, названных предварительными, но предусматривающих оплату приобретаемой недвижимости до заключения основного договора.
ЧТО РАЗЪЯСНИЛ ВЕРХОВНЫЙ СУД
Соответствующее разъяснение содержится в пункте 23 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».
Если договор назван предварительным, но обязывает приобретателя до заключения основной сделки уплатить цену имущества либо существенную её часть, его следует квалифицировать как договор купли-продажи с предварительной оплатой.
Добавим, что в судебной практике Верховного суда отдельно рассматриваются как требования о регистрации перехода права при уклонении продавца, так и ситуации, когда недвижимость уже зарегистрирована за другим приобретателем.
ТРЕТИЙ ПОКУПАТЕЛЬ
Эрвин Ваш сообщил «Совершенно Секретно», что был и третий покупатель помещения. 27 мая 2026 года его переоформили на Марину Глебовну Дубенскую, которую Эрвин называет матерью Погребняка. И он считает, что таким образом «могут выводиться активы компании».
Представляющий интересы Эрвина юрист Алексей Маслюков оценивает отмену решения Савёловского районного суда как победу на данном этапе. По его словам, сторона покупателя далее намерена обратиться в Росреестр за регистрацией права собственности на помещение. При этом он прекрасно понимает, что ему откажут, так как уже зарегистрировано право собственности за матерью Погребняка. Эрвин после этого намерен вновь обратиться в Савёловский районный суд уже с требованиями, учитывающими нынешнее состояние реестра и содержание апелляционного определения Мосгорсуда.
В комментарии газете «Совершенно Секретно» Фёдор Погребняк также заявил, что помещение уже продано другому человеку и, по его оценке, давно не является спорным. Он сослался на гражданские судебные разбирательства как на подтверждение своей позиции. Хотя к этому моменту апелляция уже отменила решение районного суда.
Продолжение требований со стороны покупателя Погребняк охарактеризовал резко, назвав происходящее «совершенно мошеннической историей», и заявив, что другая сторона занимается, якобы, вымогательством.
«У меня она закончилась уже, эта история», - заявил Погребняк газете.
УГОЛОВНОЕ ДЕЛО, В КОТОРОМ НЕ ХВАТАЕТ ДЕЙСТВИЙ
Но вернёмся к уголовному делу. 27 марта 2026 года его передали из Савёловского отдела УВД в Молжаниновский. В материалах упоминаются прекращение преследования Погребняка 20 апреля и последующие приостановления расследования, в том числе 20 августа.
На днях этому делу был дан ход. В ответе на жалобу Эрвина Ваш за подписью заместителя начальника СУ УВД по САО Д. А. Сухарева сказано: действия выполнены не в полном объёме, все обстоятельства не установлены. Сообщается о возобновлении расследования и необходимости выполнить ранее данные указания.
Свою оценку ходу расследования Эрвин изложил в комментарии газете:
«Следствие, как я считаю затягивало это дело, и до настоящего времени не допрошены свидетели. Мы направили большое количество жалоб. На днях была получена бумага, что данное дело взято на контроль ГСУ, что следственные действия будут возобновлены».
Слова потерпевшего о затягивании – его оценка. При этом приведённый ответ следственного руководства содержит конкретное признание неполноты проведённых действий.
В разговоре с газетой «Совершенно Секретно» адвокат Виталий Оноприенко, комментируя ожидания от дальнейшего расследования, выразил надежду, что дело будет расследовано в соответствии с законом и по нему будет принято законное решение.
«Наши жалобы дошли до высшего руководства, и они обратили внимание на ситуацию. Мы надеемся, что будет принято законное решение. Да, было вынесено постановление о прекращении уголовного преследования Погребняка, но, мы считаем, что постановление незаконное, и Погребняк должен и будет привлечён к уголовной ответственности», - сообщил адвокат.
ВМЕШАТЕЛЬСТВО ГЛАВКА
19 октября 2026 года пришёл ответ Главного следственного управления, подписанный А. Н. Рахматуллиным. В нём сообщено: дело изъято из производства Молжаниновского отдела и передано для дальнейшего расследования в Следственную часть СУ УВД по САО. Руководству направлены указания об активизации, ход расследования поставлен на контроль ГСУ.
Погребняк в комментарии газете иначе описал своё положение в уголовной истории. По его словам, инициировать разбирательство в отношении него пытались безуспешно, поскольку, как он считает, состава преступления нет.
Редакция газеты направила официальные запросы в ГСУ Москвы и в СУ УВД по САО с просьбой прокомментировать ход расследования. Мы готовы опубликовать ответы ведомств, как только они будут получены редакцией. Полученные ответы позволят оценить, какие действия последовали за признанием неполноты расследования и постановкой дела на контроль.
ВОПРОС ПРИНЦИПА
После заседания Мосгорсуда Эрвин не считает историю завершённой. Он удовлетворён отменой решения первой инстанции, но помещение на него пока не зарегистрировано, а уголовное расследование продолжается.
«Вся эта история - уже не вопрос финансов, а вопрос принципа. Нельзя так поступать с людьми и не выполнять свои обязательства. Мы идём по правовому пути и несём убытки. Денежные средства возвращать не нужно. Мне нужно помещение, за которое я заплатил», - комментирует Эрвин Ваш.
Теперь гражданскому суду предстоит разрешать вопросы о правах на недвижимость в рамках надлежащим образом заявленных требований. Следствию – установить, были ли при получении денег и последующих действиях признаки преступления, кто за них отвечает и чем подтверждаются сделанные выводы.
Контроль Главного следственного управления и отмена первоначального судебного решения обозначили новый этап. Но для потерпевшего результат измеряется не количеством ответов на жалобы. Ему нужны исполненные обязательства и обоснованные процессуальные решения.
Газета «Совершенно Секретно» продолжит следить за тем, чем закончатся спор о двадцати четырёх квадратных метрах и расследование обстоятельств получения денег за них.
Комментарии