УПРАВДОМ – ДРУГ ЧЕЛОВЕКА?

УПРАВДОМ – ДРУГ ЧЕЛОВЕКА?
Автор: Татьяна РЫБАКОВА
16.06.2015
 
В УСЛОВИЯХ ТОТАЛЬНОЙ МОНОПОЛИИ ТАРИФЫ ЖКХ ВРЯД ЛИ ПОНИЗЯТСЯ
 
Треть суммы, которую российские граждане платят за коммунальные услуги, составляет плата управляющей компании. По мнению Минстроя, это еще дешево. «Совершенно секретно» решила узнать, за что собственно мы платим управдомам.
 
Стоимость услуг управляющих компаний (УК) в квитанциях россиян составляет 34 %, но в абсолютных цифрах это в 6 раз ниже уровня Европы, заявил замминистра строительства и ЖКХ Андрей Чибис. По данным Минстроя, оборот этого рынка в России превышает 500 млрд рублей в год. Хорошие цифры. Еще более привлекательной работу управдомов делает то, что сменить УК обычно довольно хлопотно, поэтому жильцы, как правило, терпят до последнего. «Управление жилыми домами – это стабильный бизнес, в котором можно работать вечно, если соблюдать требования», – справедливо отметил Чибис. Но все-таки, за что мы платим треть квартплаты?
 
КАКИЕ ТАКИЕ УСЛУГИ?
 
Перечень услуг, которые обязана оказывать управляющая компания, описывается «Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170, отмечает PR-директор ФСК «Лидер» Марина Концевая. Согласно им, в перечень услуг входит: организация технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда; технический осмотр жилых зданий; техническое обслуживание жилых домов; подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации; организация и функционирование объединенной диспетчерской службы (ОДС) и аварийно-ремонтной службы; содержание помещений и придомовой территории (санитарная уборка мест общего пользования и придомовой территории); текущий ремонт мест общего пользования.
 
Услуги управляющих организаций (именно этот термин зафиксирован в Жилищном кодексе) можно разделить на три группы: техническое обслуживание (то есть обеспечение работы всех систем в доме – электричество, водоснабжение, газоснабжение, водоотведение), лифтовое хозяйство и санитарное обслуживание (вывоз мусора, уборка мест общего пользования, работы по благоустройству), добавляет Анатолий Вакуленко, аналитик инвестиционной компании ФИНАМ. Кроме того, в зоне ответственности управляющих компаний находится и ремонт: косметический и капитальный, отдельных частей и всего дома в целом.
 
Для этого управляющая компания регулярно обследует конструктивные элементы, инженерные системы и оборудование дома, отмечает Елизавета Некрасова, гендиректор бюро элитной недвижимости Must Have.
 
«Хорошая управляющая компания по два раза в год проводит осмотры фасадов – в период подготовки к весенне-летнему и осенне-зимнему сезонам, осмотры инженерного оборудования – в период подготовки к отопительному сезону и по его завершении. Тщательно осматриваются вспомогательные помещения (лестничные клетки, чердаки, подвалы, технические подполья), внешнее благоустройство зданий (домовые знаки, указатели улиц, флагодержатели), отмостки, входы в подъезды тамбуры, вентиляционные каналы, коллекторы», – говорит она.
 
Это только обязательные работы, а еще УК может оказывать дополнительные услуги, если это предусмотрено договором с жильцами, указывает Вакуленко. «Управляющая компания устанавливает и следит за исправностью оборудования жилого комплекса – камер видеонаблюдения, контроллера, автоматического шлагбаума и программы учета транспортных средств на контрольно-пропускном пункте, устройств для увлажнения и озонирования воздуха, автоматизированной диспетчерской и т.д. Они занимаются ландшафтным дизайном газонов на придомовой территории, чисткой бассейнов, ремонтом и покраской игровых и спортивных площадок, озеленением территории, проведением праздничных мероприятий для жителей комплекса», – рассказывает Некрасова. Кроме того, в элитных домах услуги УК включают консьерж-сервис: специальный менеджер исполнит почти любой каприз за ваши деньги – от заказа такси и билетов в театр до уборки апартаментов и записи вашей собачки на стрижку.
 
МЕЧТАТЬ НЕ ВРЕДНО
 
«Да где же работают эти замечательные компании?!» – воскликнет читатель, который год уже воюющий за право выходить из подъезда, не опасаясь падения на голову сосулек зимой и кусков штукатурки летом. Отвечаем: работают там, где жильцы готовы отстаивать свои права.
 
Автор этой статьи имела возможность сравнить опыт проживания в доме с вечно отсутствующей консьержкой и пахнущим мочой подъездом – и в доме, где на подоконниках подъезда стояли горшки с цветами, а вход охранялся бравыми ребятами из ЧОПа. Однако и стоимость услуг при этом была разной: за двухкомнатную квартиру в первом доме платили три тысячи рублей с учетом московских льгот, за однокомнатную во втором – пять тысяч и никаких льгот.
 
Правда, первый дом был изначально муниципальным. Поэтому в нем приватизированные и купленные квартиры соседствовали с оставшимися муниципальными, а люди, заплатившие за свое жилье солидные деньги, – с теми, кому квартиру «дали». И это, надо сказать, сильно влияло на менталитет жителей: в каждом подъезде были граждане, которые принципиально отказывались за что-либо платить. Да и остальные не очень охотно раскошеливались, к примеру, на ту же охрану.
 
Плюс (вернее, минус), благодаря муниципальным квартирам и нежилому первому этажу, сплошь находящемуся в муниципальной собственности, чиновники в этом доме имели больше голосов, чем жители. В итоге нам не удалось ни заблокировать, ни оспорить создание ими «карманного» ТСЖ, в котором председателем умудрились сделать… давно умершего человека. После нашего письма в прокуратуру просто быстренько провели перевыборы.
 
С другой стороны, юрист, помогавший нам бороться, сам жил в таком же доме неподалеку. Но его соседи смогли все же сгруппироваться и самостоятельно выбрать управляющего. В результате такая же «панелька» 1990 х выглядела ничуть не хуже дома коммерческой застройки, а коммунальные платежи при этом вызывали у нас острую зависть.
 
В то же время второй дом, в котором довелось пожить автору, хоть и был современной коммерческой застройкой, но УК принадлежала застройщику – что фактически закрепляло за ней этот дом если не навечно, то на очень долгое время. Однако в доме собрались необычайно боевые жильцы, сплотившиеся еще во время его строительства. В УК после наших визитов массово пили валерьянку и хватались за сердце, наш дом считался самым кляузным в районе – но в итоге он получил таб­личку «Дом образцового содержания». Кстати, застройщик в конце концов оценил нашу вредность: благодаря ей вторая очередь дома продавалась на ура – всем хотелось жить с фонтаном во дворе и цветами на этажах.
 
Стоимость услуг и «крутизна» дома, кстати, имеют тут гораздо меньшее значение: тот же юрист вел дело нескольких жителей элитной «цековской» башни в самом центре города. И проиграл, потому что большинство жильцов решили не связываться и фактически поддержали УК, которая драла с них в три шкуры и селила в подвале гастарбайтеров.
 
Теперь отстаивать свои права жильцам вроде бы станет легче. Дело в том, что 1 мая завершился процесс лицензирования УК. Для получения лицензии необходимо было сдать экзамен в жилищных инспекциях, которые будут контролировать работу УК, а также раскрыть структуру стоимости своих услуг. Процесс лицензирования шел полгода, в результате 13 % компаний проверку не прошли – прежде всего из-за нераскрытия информации.
 
Остальные, считает министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, осознают, что полученные лицензии могут с легкостью потерять за ненадлежащую работу. Чибис считает, что новая форма контроля позволит снять проблему работы УК, аффилированных с застройщиком, которые зачастую просто прикрывали недостатки строительства. «Никакой монополии компании с застройщиком теперь не будет», – заявил он.
 
Теперь Минстрой готов внести в Госдуму предложение об экзаменах и для руководителей ТСЖ – тут тоже, бывает, чудят не по-детски.
 
СКОЛЬКО-СКОЛЬКО?!
 
Это все прекрасно, но все же – почему услуги УК оцениваются так дорого? Треть всех платежей, в которые входят работа сложнейших систем водоснабжения и канализации, вывоз мусора и его переработка, обслуживание видеодомофонов… И треть – это еще среднее значение, часто УК берет до половины суммы за «коммуналку».
 
«Сейчас многие компании выкладывают на корпоративных сайтах не только список услуг, но и стоимость каждой услуги. Поэтому самый простой способ – сравнить расценки с аналогичными в другом жилом комплексе такого же класса. Если соседям, к примеру, уборка мусора обходится в одну тысячу рублей, а вы ежемесячно выкладываете по пять тысяч, то это уже повод задать вопрос управляющей компании: на каком основании они устанавливали такие цены», – советует Некрасова.
 
«Согласно Жилищному кодексу РФ, управляющая организация «должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации», – напоминает Вакуленко.
 
«Ежегодно стоимость услуг управляющих компаний определяется региональным правительством. В Москве, например, ставка планово-нормативного расхода для многоквартирных домов с 1 января 2014 года составляет 24,53 рубля в соответствии с постановлением правительства № 748 ПП. С 1 июля 2015 года ставка планово-нормативного расхода по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах будет составлять уже 25,51 рубля за один квадратный метр в месяц (№ 280-ПП)», – говорит Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп». В этот тариф входит минимальный перечень услуг, который может быть расширен по согласованию с жильцами, добавляет он.
 
«Плата за коммунальные услуги, капитальный ремонт и найм устанавливается постановлениями глав муниципальных образований и постановлениями региональных властей. А вот плата за содержание и ремонт может быть установлена решением общего собрания собственников многоквартирного дома, а если на таком собрании решение не принято или не принималось, то постановлением главы муниципального образования», – поясняет Виталий Субботин, руководитель кафедры городского хозяйства и ЖКХ «Русской школы управления».
 
Самые сложные расчеты могут быть в отношении затрат коммунальных ресурсов на общедолевое имущество и расчеты за коммунальные услуги при отсутствии у потребителя индивидуального прибора учета, отмечает он. Остальные услуги, которые фигурируют в квитанции, нередко носят характер дополнительных услуг (исключение – вывоз ТБО).
 
«Кстати, вывоз мусора скоро также станет коммунальной услугой и с 1 января 2016 года перейдет централизованно под заказ региональных операторов», – добавляет Субботин.
 
Таким образом, теоретически проверить правильность начислений (в том числе за услуги УК) можно как путем сравнения, так и путем вычисления сумм на основании нормативно-законодательной базы. Некоторые дотошные жильцы так и делают. К примеру, моя знакомая, программист на пенсии, путем таких вычислений выяснила, что переплачивает за «коммуналку» вдвое.
 
«Там, где надо было разделить в формуле, они умножили», – пояснила она.
 
«Иногда это происходит по ошибке, иногда из-за неверного толкования работниками управляющих организаций действующего законодательства и нормативных документов», – говорит Вакуленко. И советует регулярно проверять предъявленные к оплате документы и внимательно их читать, даже если общая сумма платежей не изменилась.
 
А можно заказать независимую аудиторскую проверку, отмечает Ольга Аринцева, директор «Центра жилищного просвещения».
 
«У нас некоторые УК так делают, поскольку на каждый дом свой расчет», – говорит она.
 
СДАЧА В АРЕНДУ И ВЫГУЛ СОБАК
 
Итак, в Москве стоимость минимального набора услуг УК определена в 25 руб­лей – это примерно 0,40–0,50 евро за квадратный метр. По словам Чибиса, в Европе за то же самое платят в 6 раз больше. То есть 3 евро за «квадрат». Так ли это?
 
«Работа управляющих жилищных компаний в Германии, как правило, строится по трем направлениям: техническое обслуживание дома, предоставление услуг управдомов и коммерческое управление недвижимостью», – рассказывает Виктория Комарницкая, директор департамента зарубежной недвижимости Kalinka Group. Собственник или наниматель жилья по любым проблемным вопросам контактирует с управдомом, который именуется хауз-мастером и является связующим звеном между жильцами и управляющей компанией.
 
Штат самой управляющей компании зачастую ограничен только высококвалифицированными руководителями и специалистами по техническим и финансовым вопросам, а дворники, сантехники, электрики, садовники и прочие сотрудники обычно нанимаются управляющей компанией из числа частных предпринимателей или специализированных организаций.
 
«Последние, ввиду высокой конкуренции на рынке, заинтересованы в качестве своих услуг не меньше проживающих в доме людей», – замечает Комарницкая. Дополнительным гарантом комфорта и безопасности проживания людей служит обязательное страхование управляющей компанией общего имущества дома и земельного участка. Собственники жилья, в свою очередь, страхуют непосредственно квартиры.
 
За услуги самого домоуправления жильцы платят фиксированные 20–40 евро в месяц. Плюс ежемесячные взносы на общедомовые нужды, которые составляют примерно 0,40 евро за квадратный метр. Это, конечно, немного больше, чем в Москве (где, кстати, коммунальные тарифы далеко не самые высокие в России). Но и перечень услуг шире: к примеру, хауз-мастер проследит не только за чистотой подъезда, но и за вашими жильцами, если вы сдаете квартиру, а то и сам поможет сдать ее.
 
В Великобритании, как отмечают эксперты международного холдинга «ORDO Group Москва», в перечень услуг УК прежде всего входит сервисный сбор, который, в зависимости от классности объекта, составляет в среднем от 1,5 до 7 фунтов за квадратный фут в год. То есть примерно 0,20–0,80 евро за квадратный метр в месяц. За эти вполне сравнимые с российскими деньги УК занимается фасадными работами, эксплуатацией лифтов, благоустройством и уборкой территории. В некоторых случаях управляющая компания занимается также поиском квартирантов, коммуникацией с ними, контролем за арендной платой и счетами за коммунальные услуги, перечислением оговоренной суммы дохода от сдачи в аренду. Стандартная плата по Лондону за это составляет 8–10 % от годовой арендной платы. Газ, свет, вода оплачиваются жильцами, арендаторами или собственниками по счетчикам.
 
В Швейцарии, в зависимости от уровня объекта и от размера общих территорий, траты на обслуживание могут составлять 1,5–2 % от стоимости дома в год. Это включает: гонорар управляющей компании, все коммунальные услуги, налог на вывоз мусора и канализацию, уборку общих территорий, услуги садовника, отчисления в ремонтный фонд, обслуживание бассейна, если он есть. Опять же пересчитаем.
 
К примеру, по данным ГК «Пионер», стоимость услуг их управляющей компании в ЖК «LIFE-Сходненская» за двухкомнатную квартиру площадью 50–52 квадратных метра составляет 3500 рублей в месяц или 1,4 евро за квадратный метр. Цена «квадрата» здесь – от 137 000 рублей, или примерно 2740 евро. Таким образом, услуги УК обойдутся примерно в 0,6 % в год. Это, конечно, в 2–3 раза ниже, чем в Швейцарии. Но ведь не в шесть же раз!
 
Впрочем, давайте скажем честно – и самые наши передовые новостройки не смогут по уровню комфорта для жильцов сравниться со швейцарскими. Или даже с лондонскими. И даже не потому, что в минимальный набор услуг российских УК не входит чистка бассейнов и работа с арендаторами. А потому, что их жители не знают, что такое летнее отключение воды, и, выходя из подъезда, не наталкиваются на вечно разрытые поперек дороги канавы.
 
Поэтому гораздо ближе по параметру жилья и по благосостоянию жителей к нам Латвия. Так вот, цена услуг УК здесь составляет от 0,5 до 4 евро за квадратный метр. Причем понятно, что верхняя цифра – это отнюдь не «панелька» в спальном районе. Например, в премиальном ЖК Elizabeth в Риге, где на 6 этажах расположено всего 18 эксклюзивных апартаментов, стоимость услуг по эксплуатации составляет 2,91 евро за квадратный метр в месяц.
 
За эти деньги жильцам предоставляются, как сообщают в ORDO Group, «высочайший уровень обслуживания, физическая охрана 24 часа, консьерж-сервис, тренажерный зал, качество отделки общих помещений, подземный паркинг и т.д.». А в комплексе комфорт-класса Dammes Liepas, который расположен в зеленом спальном районе, обслуживание стоит уже 0,56 евро за квадратный метр в месяц.
 
В общем, скажем прямо: стоимость услуг УК в России уже достигла европейских значений, а вот качество услуг – еще нет. Причина вполне ясна: если в Европе управдомы и сервисные службы работают в условиях высокой конкуренции и жесточайшего контроля со стороны муниципальных властей, то в России контроль за УК только начинает налаживаться. И в условиях тотальной монополии надеяться, что при этом стоимость их услуг будет падать, не приходится. Хорошо, если рост стоимости идет хотя бы не за счет того, что очередной ушлый чиновник, аффилированный с местными УК, в формуле расчета цены вместо знака деления поставил знак умножения.
 

Авторы:  Татьяна РЫБАКОВА

Комментарии



Оставить комментарий

Войдите через социальную сеть

или заполните следующие поля

 

Возврат к списку