НОВОСТИ
Банкет в день траура. Мэр шахтерского Прокопьевска продержался в своем кресле несколько часов (ВИДЕО)
sovsekretnoru

Продавцы воздуха

Автор: Лариса КИСЛИНСКАЯ
01.06.2005

 
Иосиф ГАЛЬПЕРИН
Обозреватель «Совершенно секретно»

В списке журнала «Форбс», по итогам прошлого года определившем самых богатых людей России, есть владельцы «Инком-недвижимости». Капитал каждого из двух основных акционеров оценен в 35 миллионов долларов. Как же получаются эти миллионы?

Быстротекущая недвижимость

На двери подъезда трепетал фалдами листок объявления. Продается «двушка» в доме напротив. О таком варианте решения сразу нескольких семейных проблем даже не мечтали. Решили попробовать купить квартиру: внесем, сколько сможем, а на остальную сумму возьмем кредит в банке. Смущает, правда, что эта же квартира выставлена на продажу и в каталоге бесплатных объявлений, но уже процентов на десять дороже, чем в объявлении на подъезде. Ничего, разберемся...

Позвонили, выяснили, что хозяйка продает свою «двушку» через агентство «Инком-недвижимость», телефон указан не квартирный, а агента. Первое несовпадение реальности с представлением о ней. Ничего, зато потом все быстро закрутилось. Агент обещала все сделать быстро, поскольку у ее клиента горит сделка по покупке большей квартиры. Так что держит только процесс получения кредита. В банке пообещали оформить кредит в течение месяца-полутора, за это же время агент готова оформить все необходимые бумаги.

Начались приятные хлопоты. Сразу почувствовали себя полностью вошедшими в новые капиталистические отношения. И финансовая сфера новой жизни заработала на новичков, и правовая. В банке обещали маленький процент на десять лет, а агент готовила документы на оформление сделки. К сожалению, выяснилось, что, хотя желанная квартира – напротив, оформлять ее надо ездить через весь город – из Митина на Севастопольскую, там почему-то оказался офис отделения фирмы, занимающегося митинской квартирой.

А ездить пришлось не раз, сначала приехали и зафиксировали в приложении к договору (а не в самом договоре, как думалось) «по оформлению в собственность выбранного жилого помещения», что приглянувшаяся «двушка» стоит 88 тысяч долларов. Хотя что значит «по оформлению в собственность», если в договоре в качестве обязанности клиента указано «явиться с необходимыми для совершения сделки документами» и нет никаких обязательств агентства по самой процедуре оформления. Тогда зачем агентство?

Спорить не стали (квартира уйдет!) и тут же, согласно приложению к договору, внесли наличными три тысячи. Кассового чека «Инком-недвижимость» не выдала, вручив клиенту некое гарантийное письмо. Как позже выяснилось, в таких случаях должен быть выдан кассовый чек или приходный ордер. Эти нарушения позволяют предположить, что деньги не прошли официальный бухгалтерский учет. Но клиентов успокоили. Это, поймите, повсеместная практика и называется «задаток» , да еще почему-то – невозвращаемый. Нет, не хотите – не вносите, но именно эта квартира тут же уйдет, вам здорово повезло, что пока не ушла, претендентов много.

Еще почти через месяц по тому же приложению к договору внесли наличными еще пять тысяч, именуемые «подтверждением сделки». И опять – только гарантийное письмо. Получается, 8 тысяч (10 процентов!) как бы вынимаются из сделки, они могут никак не отражаться в финансовой схеме, доступной проверке налоговиками и предыдущим владельцем квартиры?

Но вдруг, через неделю после оговоренного в приложении к договору срока передачи последней суммы, с будущих владельцев запросили еще четыре тысячи американских денег, их надо тоже внести наличными. Якобы для расчетов с другими участниками сделки. А остальные деньги – все сразу – надо будет положить в ячейку, когда будут готовы бумаги. Кстати, услуги агентства по оформлению банковской ячейки в договоре никак не оговариваются, за них надо, выходит, платить банку отдельно, как и за госрегистрацию сделки. Если в банке, к примеру, возьмут залог за ключи от ячейки, а потом, после возврата уже не нужных ключей, не захотят залог возвращать, юристы агентства этим могут не заниматься. Да это мелочь! Что, если проблемы возникнут при расчетах между продавцом и покупателем?

Вот здесь, в истории с четырьмя тысячами, сказалось положение, не упомянутое ни в каких документах. «Инком-недвижимость», которая по договору обязана оказывать услуги покупателям, согласно тому же договору, оказалась еще и представителем продавца! Но при этом агентство не является распорядителем всей почему-то длинной цепочки. И компания «МИАН» (а может, и еще какие-то фирмы?) представляет другие ее звенья, которые клиенты «Инкома» почему-то должны учитывать. Да еще оплачивать их шаги по реализации этой цепочки! В общем, не получив пока ничего, кроме невнятных гарантийных писем, потенциальные покупатели уже отдали 12 тысяч долларов.

И неизвестно, как развивались бы события дальше, но подвел банк. Ну не может все так просто и легко получаться! Где-то таилась неизвестная угроза, прорвало в самом надежном месте. Банк лопнул. У него отобрали лицензию за два дня до выдачи долгожданного кредита. «Инком-недвижимость» очень сочувствовала, но в качании головой был и некий упрек: не оправдали доверия, такая хорошая цепочка полетела! А ведь в договоре ни о какой цепочке речи не шло! Да и сотрудники все время говорили: кроме вас есть и другие претенденты на «двушку»! Но все равно, даже свои деньги обратно просить пришлось извиняющимся тоном.

Мефистофель кроется в деталях

Тон не помог. Несбывшимся покупателям объяснили, что, во-первых, на них тратили время и высококвалифицированные усилия штатные работники компании. Во-вторых, в договоре написано, что исполнитель имеет право на штрафные санкции. В-третьих, часть денег якобы уже ушла в «МИАН» и их оттуда не выцарапать, вот договор между «МИАНом» и «Инкомом». Поэтому, в-четвертых, на возврат всей суммы и нечего рассчитывать. Пусть несостоявшиеся покупатели забирают свои несчастные восемь тысяч и будут довольны.

Но позвольте! Если вы считаете, что ваши услуги стоят очень дорого, то представьте расчет – и полученную сумму, конечно, надо оплатить. Только вряд ли услуги стоят четыре тысячи долларов. Кстати, из договора не ясно, какие это услуги. В нем лишь туманное определение: «направленные на оформление в собственность». Притом, что деятельность ЗАКАЗЧИКА регламентируется строго, деятельность же ИСПОЛНИТЕЛЯ описывается общими словами: «организация подписания» документов, а не обязанность их подготовить! А остальные доводы, почему нельзя вернуть четыре тысячи, включая отношения двух агентств, к деньгам клиентов не имеют никакого отношения.

Какие деньги! Вы посмотрите внимательно на гарантийные расписки агентства – и увидите, что никаких денег мы у вас не брали. Так что восхититесь нашим благородством, берите, что дают. И бегите, пока дают.

Вот тут наступила пора внимательного чтения документов. Теперь стало ясно, почему в самом договоре нет ни слова о цене покупки, а фигурирует она лишь на отдельном, без бланка, листочке. На таких же листочках расписаны и суммы, которые агентство получало авансом. Получало ли? Вместо расписки в том, что от гражданина такого-то что-то получено, набрана на компьютере хитрая юридическая формулировка: «Инком-недвижимость» «...гарантирует уплату денежных средств... в случае неисполнения договора... по вине Общества». То есть оно вроде не у вас берет деньги, а потом возвращает, а как бы вам за что-то платит! Вот такое предусмотрительное у нас общество, ЗАО «Корпорация «Инком-недвижимость».

А так хочется доверять людям, которые за твои деньги взялись тебе помочь! Поэтому и формулировки в основном договоре клиент считает необременительной формальностью, ведь за агентством стоит солидная «Гильдия риэлторов». Люди знают, что делают, и делают это каждый день. Но какую именно деятельность они «осуществляют»? Когда-то слово «Инком» обозначало «инновационно-коммерческий», в чем у ЗАО коммерция – понятно, а вот в чем новации?

Начнем с того, что в договоре указано, что от имени ЗАО его по доверенности заключает такой-то агент. Никакой доверенности клиент не видел. А если ее нет или она недействительна, то что тогда? В договоре ЗАКАЗЧИКУ разъяснено: пункт 1.4.3. «Невозможность ограничения прав собственника недвижимости иначе как федеральным законодательством, вследствие чего становится невозможным возложение ответственности на ИСПОЛНИТЕЛЯ за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора...» Пункт 1.5. «ИСПОЛНИТЕЛЬ гарантирует ЗАКАЗЧИКУ страхование своей профессиональной деятельности». Пункт 2.1. «Предметом договора является оказание ИСПОЛНИТЕЛЕМ ЗАКАЗЧИКУ услуг, направленных на оформление Объекта в собственность...»

То есть ИСПОЛНИТЕЛЬ ни за что не отвечает. Если деньги уплачены, а квартира уплыла или не тому принадлежит, кто продавал, агентство в лучшем случае гарантирует ЗАКАЗЧИКУ возврат какой-то суммы, потраченной на его (агентства) профессиональную деятельность. На услуги, стоимость которых ИСПОЛНИТЕЛЬ определяет сам. Если ему нужно деньги с заказчика получить, услуги могут стоить дорого. Если их надо вернуть, они могут оказаться ничтожными по цене.

Смешно выглядят главы, регламентирующие права и обязанности сторон. ЗАКАЗЧИК имеет право: а) требовать исполнения договора, и б) о чем-нибудь спрашивать ИСПОЛНИТЕЛЯ. Зато обязанностей у него семь. ИСПОЛНИТЕЛЬ, в свою очередь, вправе, кроме как требовать соблюдения договора, привлекать к его исполнению неведомых третьих лиц (без согласия ЗАКАЗЧИКА!) и распоряжаться всей материальной выгодой от этого самого исполнения. Самая серьезная его обязанность (из четырех): «Оказать содействие в передаче документов на государственную регистрацию». Заметьте! Только содействие, но не сама передача и получение свидетельств!

Согласно одному из пунктов, после регистрации документов и оплаты сделки предыдущий собственник может еще две недели не выезжать из квартиры. Да и этот срок может быть увеличен – по не зависящим от ИСПОЛНИТЕЛЯ обстоятельствам. А такие, при бесправии ЗАКАЗЧИКА, всегда найти можно. Если же он вдруг заартачится, решит, что сделано ИСПОЛНИТЕЛЕМ не все или некачественно, и откажется подписывать акт выполнения услуг, то через месяц все равно акт считается подписанным! Осталось желание предъявлять претензии – пожалуйте в примирительную комиссию (в структуре того же ЗАО!), и только потом, по договору, – в суд. Допустим, такая претензия: ты решился покупать квартиру с телефоном, видел его до покупки, а потом бывший владелец совершенно законно забрал его – телефон-то принадлежит не квартире, а человеку! Так вот, в договоре и это учтено – агентство не несет ответственности за действия продавца и за отношения с МГТС.

Просто какой-то договор с дьяволом. Точнее – с Мефистофелем, раз уж продаешь свою добрую душу за его хитрые штучки.

Вознаграждение ИСПОЛНИТЕЛЮ по договору – 15 тысяч рублей. В восемь раз меньше, чем он оставил у себя. Кроме того, ИСПОЛНИТЕЛЬ вправе потребовать с заказчика штраф в одну тысячу долларов. Платишь независимо от объективности причин нарушения договора, только если квартира арестована по суду, тебя не штрафуют. Зато поводы к расторжению договора ИСПОЛНИТЕЛЕМ прямо не названы вообще, лишь расплывчатое общее понятие. Да еще он может требовать и возмещение каких-то расходов и убытков. Но даже тысяча долларов – все равно в четыре раза меньше, чем отказалось возвращать агентство. Мало того, что договор составлен с хитрыми уловками, так оно еще и не соблюдает собственный договор!

Дорогая моя столица...

После исследования ошибок в письменной работе наступил устный экзамен. Переговоры в офисе, разговоры с начальниками по телефону. В результате чего пришлось письменно отказаться от претензий, не обозначая никакие суммы. Тем самым – закрепить возврат лишь восьми тысяч из двенадцати, иначе не отдавали ничего. Вот здесь и пригодилась агентству позиция, закрепленная его юридической службой в договоре. В нарушение здравого смысла оно одновременно представляет одну сторону сделки, услуги оказывает другой стороне, а за совершение сделки не отвечает ни перед кем.

Юристы! В данном случае – это люди, которые умеют врать в глаза. Своими руками брали деньги, но способны сказать: «А как вы докажете, что мы их брали?» Поэтому в суд обращаться бесперспективно, по их мнению. Потому что подписание таких кабальных бумаг – дело добровольное. Но ведь и в «МММ» люди тоже добровольно отдавали последнее, что не спасает теперь от преследования Сергея Мавроди. Очевидно, при составлении договоров риэлтеры учитывают его печальный мошеннический опыт. В бумагах поборы не обозначают. Теперь понятно, что имеет в виду власть, когда говорит о «споре хозяйствующих субъектов».

Следующий «юридический» довод риэлтеров тоже попахивает бесправием: «Так принято, все агентства работают по таким договорам». То есть не мы одни облапошиваем клиентов! Действительно, вашему корреспонденту довелось узнать (на условиях анонимности источника) о семинаре, который в одном крупном риэлтерском агентстве проводят с новичками. Их специально учат, как вводить в заблуждение клиентов, принуждать подписывать подобные вышеприведенному договоры, получать с них деньги, никакой работой не обеспеченные. Наверное, учат говорить, что квартира сейчас уйдет, надо срочно вносить задаток. Верю в подобную учебу, потому что круговая порука должна быть основана на неписаных, но всеми признанных правилах. На «понятиях».

Интересно, сколько долларов удержало за несостоявшуюся не по вине ИСПОЛНИТЕЛЯ сделку другое агентство с других звеньев цепочки, если другие действительно были? Если тоже четыре тысячи, то в сумме они имеют неплохие деньги. А потому им совсем не важно, совершена сделка или нет. Если доллары удержаны только со стороны, нарушившей цепочку, то пять процентов прибыли с несостоявшейся сделки – тоже неплохо. Сделки-то не случилось, а прибыль – есть! Опытные люди говорят, что это – стандартная практика. Если посредники зарабатывают на каждой сделке даже пять процентов от ее стоимости, то, учитывая цены на жилье, набегают миллионы долларов.

Не говоря о прочих нарушениях, вполне вероятно, что никаким налогом они не облагаются, ни в каких финансовых документах не отражаются. Значит, кроме клиентов, страдают и все бюджетники, кормящиеся с налогов. Думаю, впрочем, страдают не все, получающие зарплату от государства. Чиновники, контролирующие эту сферу и поддерживающие нынешнее положение вещей, наверняка имеют свою долю, их не жалко. Иначе чем объяснить близорукость, например, правоохранителей, отвечающих на обращения обманутых: «Мы в хозяйственные споры не вмешиваемся, идите в суд»?

Недаром Москва, столица не самой богатой страны, один из самых дорогих для жизни городов планеты. Чем дороже жилье – тем больше получают посредники и те, кто им помогает. Значит, им просто выгодно то удорожание квадратного метра, которым пугает реклама, заставляя жаждущих очеловечить свои жилищные условия спешить в объятия риэлтеров. Тут никакая ипотека, никакие программы любых Госсоветов не помогут обойтись своим трудом, тут обязательно влезешь в кабалу...


Авторы:  Лариса КИСЛИНСКАЯ

Комментарии



Оставить комментарий

Войдите через социальную сеть

или заполните следующие поля

 

Возврат к списку