НОВОСТИ
В столичный ОВД нагрянула ФСБ и служба собственной безопасности и перекрыла целый этаж
sovsekretnoru

Квартира взаймы

Автор: Сергей МАКЕЕВ
01.10.2006

 
Искандер КУЗЕЕВ
Специально для «Совершенно секретно»

PHOTOXPRESS

Деньги, которые удалось скопить молодой и энергичной Тане Шапкиной на приобретение квартиры, «таяли». Нет, Таня не играла в казино и не кутила в ночных клубах. Просто цены росли. Прошлым летом она осознала, что ее накоплений едва хватит на треть скромного однокомнатного жилища. Тогда она стала изучать предложения инвесторов. Некоторые предлагали внести деньги за котлован, на месте которого вскоре должен вырасти новый дом. А может – и чертополох.

Когда площади столицы заполнились митингами «обманутых дольщиков», стало понятно, что версия с чертополохом вполне реальна. «Дольщики» через суд потребовали привлечь к ответственности Владимира Путина – за решения, приведшие «к построению в стране коррупционной системы власти». Они требовали запретить президенту дальнейшие действия, способствующие развитию коррупции, а также возместить им материальный и моральный ущерб.

Надо признать, коррупция – не последняя из причин, по которым тысячи людей остались у разбитого корыта. Об этом на недавнем митинге в Москве говорили представители инициативной группы соинвесторов микрорайона «Никулино-2», который строит не кто-нибудь, а Московское квартирно-эксплуатационное управление Главного квартирно-эксплуатационного управления Министерства обороны. О коррупционных схемах, в результате которых появился целый класс «обманутых дольщиков», собираются «дольщики» говорить по осени и на Всероссийской конференции своей ассоциации.

Верховный суд заявление «дольщиков» так и не принял, а судья Владимир Зайцев объяснил, что предъявлять претензии к президенту лично нельзя, можно лишь оспаривать принятые им правовые акты. Зайцев предложил, чтобы обиженные инвесторы указали, какие именно акты президента они просят признать незаконными и какие их права или интересы этими актами были нарушены.

После таких диалогов в лексикон Тани Шапкиной вошло новое слово – ипотека.

Хождение за три банка

 

Не все оказалось так просто, как хотелось Татьяне. Банков, предлагавших новые услуги, год назад было немного. Одних не устраивала ее зарплата, других – то, что Таня слишком молода и лишь недавно начала трудовую деятельность.

Но Таня нашла, наконец, банк, работники которого прониклись ее проблемами. Началось «хождение за квартирой». Даже не хождение, а марафон. Таня принесла кучу справок, которые, как полагали сотрудники банка, устаревают с каждым днем. Так что ей пришлось быстро подбирать квартиру, а потом приносить новые справки, продлевать старые и снова пускаться в бега по риэлтерским фирмам. Она не была свободна в выборе: бегала по трем риэлтерским компаниям, которые выбрал банк. Какую квартиру можно купить, какую – нет, тоже определял банк. Нельзя покупать квартиры в домах, построенных больше тридцати лет назад. Нельзя покупать в панельных пятиэтажках. И так далее. Наконец, Таня нашла подходящий вариант. Начинается оформление, страхование (опять же, в одной из трех страховых компаний, предложенных банком). Через девять месяцев Таня въезжает в собственную квартиру. Скромную однокомнатную квартиру в 12-этажном панельном доме рядом с парком в Коломенском. За это время можно и новый дом построить, что, кстати, удавалось тем «соинвесторам», у которых вместо чертополоха все же поднимались каменные стены.

Но девушка довольна: «Ощущение комфорта и независимости впервые в жизни – это несравнимо ни с чем. Игра стоила свеч!»

Тане, можно сказать, повезло. Ее подруга Оля оказалась менее удачливой. Старый четырехэтажный дом на Беговой, где она купила квартиру через ипотеку, неожиданно попал в зону реконструкции. Причем уже после того, как Оля стала хозяйкой жилья. Теперь снова переезд. Предстоит выбор предложений (уже от застройщика и, как правило, сначала не очень подходящих) и новое оформление документов.

Так стоит ли связываться с ипотекой? Если у вас в кармане несколько сотен тысяч долларов, то не стоит. А если нет, а жить хочется «здесь и сейчас»? Снимать квартиру и платить за нее те деньги, что могли бы пойти на очередной ипотечный взнос? Суммы практически одинаковые. Сейчас стоимость ипотеки приближается к стоимости 18-летней аренды (сначала этот показатель в Москве держался на уровне 11–12 лет). Растет и срок, на который предоставляется ипотечный кредит. Но при ипотеке все цены и взносы фиксированы. А как будет расти стоимость аренды, неизвестно

– Вы не боитесь, что цены на квартиры упадут, как в 98-м? Все говорят о грядущем спаде… – спрашиваю у Тани Шапкиной, вспоминая многочисленные прогнозы перемен в банковской сфере.

– Пока цена растет. Кредит в долларах, а доллар падает. Так что поводов для беспокойства нет.

Впрочем, альтернативы у Тани не было. В самом деле, когда нет собственных средств на дом или квартиру, альтернатива ипотеке – это самострой. Но там подводных камней еще больше. С оформлением документов, с разрешениями, с землеотводом. Дом можно зарегистрировать, только когда он уже построен. Вот сейчас у всех на слуху история матери пятерых детей Татьяны Сотниковой, о которой говорили и по телевизору, и на форумах в интернете. Семья Сотниковых много лет строила свой дом. Стала надеяться на какие-то льготы в рамках национального проекта «многодетная семья». Но теперь семью пытаются выселить из дома. Он стоит на арендованной земле по договору, заключенному с неким акционерным обществом до 2019 года (на аренду участка со старой избушкой). Избушка сгнила, развалилась, а новый дом недостроен. Нет дома – нет проблемы. Договор аннулировали в одностороннем порядке. Видно, участок приглянулся кому-то другому.

Что, где, почем?

 

Есть мнение, что ипотека поддерживает рост стоимости квартир: мол, на ограниченном рынке предложений появляется дополнительный спрос – и цены растут. Но ипотека существует во всем цивилизованном мире, а такого удорожания, как в Москве, практически нигде нет. Почему – вопрос отдельный. Но благодаря именно такой тенденции ипотечные предложения становятся у нас более привлекательными.

Ситуация, с которой столкнулась Таня Шапкина, сейчас существенно изменилась. Таня бегала по трем кредитным учреждениям. А теперь в Москве ипотечные кредиты предлагают уже десятки банков. Вместе с ними на ипотечные кредиты перешли и риэлтерские компании. Между ними складываются альянсы: банки аккредитуют определенных риэлтеров и ипотечных брокеров, предоставляя им некоторые преимущества. Часто это выражается и в уменьшении процентной ставки. К тому же полностью собранный пакет документов экономит время. Ведь Таня поначалу даже не знала, как оформить документы для того или иного банка и какие квартиры банк согласится кредитовать, а какие нет.

Кстати, получить детальные предложения от банков не так-то просто. На их сайтах вывешены лишь общие условия – процентная ставка, срок и валюта кредита. Калькулятор на сайте, как признаются сами банкиры, зачастую выдает заниженные суммы платежей и завышенные суммы кредитов. А ведь в ипотечном кредитовании масса нюансов, начиная от взимаемых комиссий до особенностей оформления сделки.

Особенности у каждого банка свои. Сбербанк, например, в середине августа повысил ставки по валютным кредитам, сделав их выше рублевых (что ж, доллар падает, а рубль растет). При этом были снижены ставки по рублевым кредитам и введена дифференцированная ставка в зависимости от этапа ипотечной сделки. Между тем «валютные» предложения Сбербанка до недавнего времени были, пожалуй, самыми привлекательными на рынке. Особенно для тех, у кого «белая» зарплата и есть возможность привлечь поручителей (а Сбербанк, пожалуй, – единственный, кто работает с ипотечными кредитами на всей территории страны).

С другой стороны, у Сбербанка есть специальная программа («Молодая семья») для тех, кто только начинает трудовую деятельность (срок кредита по ней увеличен до 25 лет, предусмотрена отсрочка платежей, при выдаче кредита учитывается доход родителей молодых супругов). Отличительная особенность этого банка – гибкие процентные ставки, снижающиеся после государственной регистрации новой квартиры. Кроме того, банковский кредит не связан в обязательном порядке с залогом новой квартиры (в залоге может быть другая собственность, например, загородная, банк может ограничиться и поручительством третьих лиц).

«Газпромбанк» – пожалуй, единственный из банков, который не ограничивает сумму ипотечного кредита верхней планкой (кроме Москвы, филиалы банка работают еще в 35 городах страны). Правда, есть ограничения для загородной недвижимости: кредит выдается только на строительство в «организованном» коттеджном поселке, а земля должна быть в собственности застройщика (для Сбербанка, например, это не обязательно).

Есть еще один способ повысить кредитную сумму (в условиях растущих цен этим озабочены практически все) – уменьшить первоначальный взнос. Есть банки, которые предлагают даже нулевой первоначальный взнос

– Мы предлагаем такой кредит на покупку вторичного жилья, причем на 25 лет, – говорит представитель «Банка Москвы» Наталья Могилевец. – Кроме обычной страховки квартиры, предлагаем застраховать жизнь клиента и его здоровье на случай потери трудоспособности. Еще одна особенность нашего банка – это так называемое «титульное страхование», то есть страховка юридической чистоты квартиры. Причем у нас нет никаких скрытых платежей – комиссий или платы за рассмотрение заявки. У нас очень гибкий подход к клиенту. Рассматриваем любые зарплатные схемы, учитываем совокупный доход клиентов, не особенно вдаваясь, в каких они состоят родственных отношениях.

– Ограничений на покупку практически нет, – продолжает Наталья Могилевец. – За исключением сносимых «хрущевок», купить можно все что угодно. Не приветствуются, правда, дома с деревянными перекрытиями, но это тоже не критично. Кредитование коттеджей происходит независимо от формы правоустанавливающих отношений «на земле». Земля может быть в собственности, в бессрочном пользовании, в аренде.

Кредит на покупку коттеджа без первоначального взноса предлагает и «Собинбанк», но лишь в определенном коттеджном поселке. Еще несколько банков предлагают ипотеку с первоначальным взносом от пяти процентов (ВТБ-24 и Московский кредитный банк). А с 10-процентым взносом можно взять кредит практически во всех банках (напомним, Таня Шапкина была вынуждена оплачивать сразу 30 процентов стоимости новой квартиры!).

Однако низкий вступительный взнос поможет получить значительную сумму кредита, лишь если вы подтвердите высокий доход. Скажем, внеся 30 тысяч долларов как первоначальный взнос в 10 процентов, вы сможете получить кредит в 270 тысяч долларов на 25 лет, если подтвердите доход в 5000 долларов и найдете лишние 30 тысяч на оплату единовременных расходов. Не стоит забывать, что расходы на оценку, страховку, открытие счета и оформление квартиры во многих случаях составляют примерно 10 процентов ее стоимости. Таким образом, имея на руках 40 тысяч, надо исходить из возможности внести первоначальный взнос не более 20 тысяч. Если у вас нет стандартной справки о доходах, ставка по кредитам сразу вырастает на 1–2 процента. Еще хуже тем, у кого свой бизнес: ставки возрастут еще на 1–2 процента. Неплохой способ хоть чуть-чуть сэкономить – взять кредит в долларах, благо п?ю?ю у крупнейших банков такие предложения есть, и ставки по ним ниже рублевых.

Банки часто ограничивают размер кредита 300 тысячами долларов. А тот же ВТБ-24, предлагающий ипотеку с 5-процентным первым взносом, позволяет получить максимум 370 тысяч при условии дохода не ниже 10 тысяч.

Но это доходы отнюдь не «среднего класса». В качестве нижнего порога доходов большинство банков рассматривают показатели в 2500–2700 долларов. Правда, в Сбербанке уверены, что эти расчеты верны только для столичного региона. А средний доход в столице сейчас – 28,5 тыс. рублей в месяц. С таким доходом можно рассчитывать на кредит в 80–90 тысяч долларов (сумма уменьшится, если у покупателя есть иждивенцы). Чтобы с таким доходом купить однокомнатную квартиру за 140 тысяч долларов с 10-процентным первым взносом, придется выплачивать примерно 1200 долларов ежемесячно в течение двадцати лет, внеся сразу 14 тысяч и заплатив примерно столько же за услуги.

Кроме того, всегда следует подумать о том, что вы по каким-то причинам не сможете выплачивать кредит.

– В таких случаях банк постарается выработать взаимоприемлемое решение, – говорит директор центра ипотечных программ агентства «МИЭЛЬ-недвижимость» Елена Панова. – Таким решением может стать, например, отсрочка платежей в счет погашения основного долга, уменьшение размера штрафных санкций, увеличение срока кредита. Однако если это не даст положительного результата и вы не сможете осуществлять реструктурированные платежи, придется продавать квартиру, из вырученных средств погасить задолженность перед банком, а на оставшиеся деньги покупать что-то подешевле.

Подвохи мелким шрифтом

 

– На что следует обратить внимание при оформлении ипотечного договора? – спрашиваю у члена правления Московского общества защиты прав потребителей адвоката Елены Грачевой.

– В первую очередь на то, чтобы квартира оформлялась в собственность заемщика, а не банка, – говорит Елена Грачева. – Положения об этом должны быть прописаны в договоре купли-продажи. Если же собственником квартиры на то время, пока не погашен кредит, становится банк, заемщик очень рискует, поскольку зависит от устойчивости банка. Если банк обанкротится, такая квартира будет продана в счет погашения его долгов. Впрочем, строго говоря, если собственником квартиры становится не заемщик, а кто-то другой, то это вовсе не ипотека, а что-то непонятное

– А можно избежать каких-то необязательных платежей по договорам ипотеки?

– Конечно. Во-первых, можно сэкономить на стоимости нотариального оформления договора. Нотариальный тариф за удостоверение договора ипотеки составляет один процент стоимости сделки. Однако без нотариуса можно обойтись, если оформляется отдельно договор купли-продажи квартиры и отдельно – закладная на объект недвижимости. Закладная в полной мере удостоверяет права банка как кредитора и залогодержателя по этому объекту, а клиент экономит на высоком нотариальном тарифе за удостоверение договора ипотеки, оплачивая только удостоверение закладной. Кроме того, во многих банках берут высокую плату за оценку предмета залога (будущей квартиры). Некоторые банки сотрудничают только с одной оценочной компанией, и вы автоматически становитесь ее клиентом. Поэтому стоит поинтересоваться, придется ли платить за такие услуги и можно ли выбрать оценщика по своему усмотрению.

– На что еще нужно внимательно смотреть?

– На все, что написано мелким шрифтом, – отмечает юрист. – Многие банки придумывают разного рода платежи, которые они не торопятся афишировать. А в конце еще маленькая приписочка: все споры – по месту нахождения кредитора. Но помните: ваши права защищаются еще и законом «О защите прав потребителей», по которому право выбора суда остается за вами. А если в суд обращается другая сторона, то такой пункт договора, ущемляющий ваши права, может быть отменен на основании положений Гражданского кодекса, где говорится об изменении условий в «договоре присоединения», то есть в стандартном тексте банковского договора.

Когда банки бегают за клиентом

 

Есть все основания полагать, что условия ипотечного кредитования (существенно изменившиеся за последний год) будут совершенствоваться. Так, о необходимости снижения ставок по ипотечному кредиту говорил на днях вице-премьер Дмитрий Медведев. А московские власти намереваются через ипотечные кредиты оформлять ссуды для москвичей-очередников. В конце сентября по проблемам ипотеки высказался и московский мэр Юрий Лужков. С 2007 года в нашей стране будут вводиться так называемые ипотечные ценные бумаги. Эксперты связывают совершенствование ипотечных схем прежде всего с приходом на этот рынок солидных международных банков. С ипотекой в Москве уже работает австрийский «Райффайзенбанк» и французский «Сосьете женераль».

Наталья Мышко, PR-менеджер «Ситигруп Россия», подтвердила, что до конца года к широкому ассортименту предлагаемых продуктов и услуг банка добавится и ипотечное кредитование.

– Я брала ипотеку в Ситибанке, – рассказывает нью-йоркский архитектор Евгения Генкина. – 8,75 процента на 30 лет. Потом мы сами пересмотрели срок выплат и сократили его до 15 лет. Теперь платим 6,5 процента в год (это при нынешних тринадцати в Москве! – И.К.).

– Сколько я бегала по банкам? – смеется Женя. – Это они ко мне прибежали. Приехали в офис в Нижнем Манхэттене. В качестве первоначального взноса мы предложили свою старую квартиру на Брайтоне, а новую купили на правом берегу Гудзона, прямо напротив Манхэттена, в Атлантик-сити. Переехали ровно через месяц. Четыре недели мы действительно бегали: ездили по выходным, выбирали квартиры. Хотели даже взять в Манхэттене, напротив Централ-парка, а потом все-таки решили сэкономить.

Евгения Генкина показывает фотографии своего нового дома. Сверкающая стеклом башня из красного кирпича видна далеко окрест, стоит на скале на берегу Гудзона. Рядом – огромный зеленый парк. В доме – климат-контроль, подземный гараж, огромная стоянка, свой бассейн, фитнес-центр и многое другое. Холл, которому могут позавидовать 5-звездочные отели. Когда я узнал, сколько стоила квартира, мне стало не по себе. 170 тысяч. Это нынешняя цена старой советской «двушки» в Москве. Без гаражей и бассейнов.


Авторы:  Сергей МАКЕЕВ

Комментарии



Оставить комментарий

Войдите через социальную сеть

или заполните следующие поля

 

Возврат к списку