КВАДРАТНЫЕ МЭТРЫ

КВАДРАТНЫЕ МЭТРЫ
Автор: Татьяна РЫБАКОВА
14.04.2015
 
КАК В ПЕРИОД КРИЗИСА УШЛЫЕ РИЕЛТОРЫ НАЖИВАЮТСЯ НА СВОИХ КЛИЕНТАХ
 
Из-за падения курса рубля на рынке недвижимости наметился застой. Пострадали от него не только застройщики и инвесторы, но и те, кто выступает посредником между продавцом и покупателем, риелторы. Дабы восполнить потери, многие из них сегодня идут на всевозможные, облегчающие карман клиента, хитрости, зачастую вступающие в конфликт не только с профессиональной этикой, но и с Уголовным кодексом. О наиболее распространенных из них – расследование корреспондента «Совершенно секретно».
 
Труднее всего сегодня приходится риелторам, продающим новостройки. Это жилье раньше росло, в основном, на ипотеке молодых семей да покупателях из регионов – долгий срок ожидания оформления в собственность, а соответственно, и возможности зарегистрироваться в своей квартире, лишал этот сегмент покупателей с альтернативой (то есть с собственным жильем). Правда, пару-тройку лет назад были попытки ввести в обиход «трейд-ин» (выкуп или помощь в продаже жилья покупателя), но он не прижился. А сегодня, когда рынок стоит, альтернативные цепочки стали главенствовать плюс большинство потенциальных покупателей отпугивает необходимость дожидаться окончания строительства нового дома – обманутые дольщики докризисных времен до сих пор стоят в пикетах.
 
Впрочем, на вторичном рынке тоже застой – если квартиры и продаются, то либо очень дешевые, либо со значительным дисконтом к рынку. И как быть риелтору, для которого продать подороже и побыстрее – основа благосостояния?
 
«В таких случаях помогает создание иллюзии ажиотажа в глазах потенциального клиента, – рассказывает на условиях анонимности риелтор, работающий с новостройками. – Для этих целей используется масса нехитрых приемов. Например, к моменту вашего прихода для просмотра какой-то квартиры на улице у дома вместе с риелтором стоит несколько человек – якобы они тоже пришли на просмотр, но раньше назначенного часа. Кто-то из них выглядит очень по-деловому, постоянно общается по телефону, собирает буквально за несколько звонков необходимые для покупки деньги. Кто-то пришел с семьей и жизнерадостно чирикает о предстоящем новоселье. Но, так или иначе, все они очень хотят эту заветную квартиру, поэтому пришли на полчаса, а то и на час раньше назначенного времени. Или же вы приходите в офис продаж компании-застройщика и наблюдаете там буквально толчею людей. Все они самозабвенно общаются с консультантами-продавцами и подписывают буквально у вас на глазах договоры о покупке».
 
На самом деле, эти люди – коллеги риелтора, разыгрывающие перед вами спектакль. Бывает, что для стимуляции продаж в сегменте бизнес-класса и выше даже нанимают профессиональных актеров или людей, работающих в массовке, через специализированный портал. По словам собеседника, стоит это недорого: 300 рублей за 3–4 часа в день. Разоблачить этот «театр-варьете» можно если, например, несколько раз подряд прийти для просмотра одной и той же квартиры, или в один и тот же офис продаж: лица «покупателей» могут показаться очень знакомыми.
 
Второй распространенный трюк: вам как бы случайно, а то и по секрету сообщают, что с 1 числа или со следующей недели меняется ценник. Чаще всего этим трюком пользуются на рынке новостроек. Бывает, застройщик прямо пишет в своей рекламе – с такого-то числа цены вырастут. И они действительно повышаются. Только вот при этом вводятся «специальные», «сезонные» и прочие скидки, с учетом которых квартиры как стоили, так и стоят – а то и подешевели».
 
Все эти трюки обращаются к стадному инстинкту: все побежали, и я побежал, а также призваны ввести клиента в состояние цейтнота: некогда думать, надо хватать, пока не поздно», – поясняет наш собеседник. По его словам, защититься от таких манипуляций просто: никогда не подписывайте никаких бумаг в спешке. Квартира уйдет? Ну что ж, значит, это не ваша квартира. Но, скорее всего, квартира никуда не уйдет, и вы еще встретитесь с ней, стоящей гораздо дешевле.
 
ЦЕННЫЕ ИГРЫ
 
Другая разновидность риелторских хитростей касается цены на жилье. Здесь обманывают и покупателей, и продавцов. Делается это с помощью недобросовестной оценки квартиры.
 
Предположим, вы решили продать свою квартиру. Вы человек неглупый, заглянули на аналитические сайты для примерной оценки своей квартиры, посмотрели объявления о продаже аналогичных квартир по соседству. Возможно, после этого вы стали обзванивать риелторские агентства, а может, сами выставили квартиру на продажу. Так или иначе, вам обязательно позвонят из агентства, которое предложит продать вашу квартиру по цене, несколько превышающей ту, на которую вы рассчитывали.
 
При этом вам могут даже сказать, что у них есть покупатель, которому нужна именно такая квартира. Он участник цепочки альтернатив, и именно потому, что боится потерять подходящий вариант, готов переплачивать. Но понятно, объясняют вам, что и вы должны дать некоторые гарантии. Для этого нужно совсем немного – подписать договор с агентством на эксклюзивную продажу им вашей квартиры.
 
«Как только вы подписали эксклюзив – все, вы попали. Через пару дней вам с сожалением сообщат, что цепочка все же распалась, и покупка сорвалась. Но, с энтузиазмом заверят, что найдут вам нового покупателя, еще лучше, – рассказывает Анна, независимый риелтор. – Потом последует молчание в пару недель – чтобы «клиент дозрел». И когда вы уже совсем изнервничаетесь, вам с сожалением сообщат, что рынок пошел плохой, сезон кончился, рубль упал или поднялся – в общем, продать вашу квартиру можно только по цене даже более низкой, чем вы первоначально хотели. Не желаете? Воля ваша, будем продавать по той, что записана в договоре. Но уйти от риелторов вы не сможете до окончания его действия – как правило, в течение полугода. Вот и думайте: готовы вы на полгода отсрочить продажу своей квартиры – или махнете рукой и продадите дешевле?».
 
То же самое, по словам Анны, происходит, когда человек хочет купить квартиру – только в этом случае, первоначальная цена будет занижена.
 
Кстати, для убеждения клиента в объективности цены, и здесь риелторы используют «подсадных уток»: в вашу квартиру приводят «покупателей», которые высмеивают ваши претензии на озвученную цену, приводят примеры продажи «вот буквально в соседнем доме» гораздо дешевле и тому подобное. Или, наоборот, как в случае, описанном выше, вместе с вами на просмотр приходят «покупатели», жаждущие даже доплатить, чтобы только перебить вашу цену и купить квартиру.
 
Такие игры могут происходить и по телефону, и даже по Интернету. Автор этих строк когда-то продавал квартиру в новостройке, о чем дал объявление и на форуме этого района. Так на протяжении двух месяцев, пока шла экспозиция квартиры, пять риелторов, работающих в этом районе с новостройками, убеждали, что цена «неадекват», приводили «примеры» своих продаж аналогичных квартир – и даже приходили на просмотр под видом покупателей.
 
Еще один старый проверенный способ «накрутки» цены используется очень многими и даже крупными риелторскими агентствами.
 
«Например, вы увидели объявление о продаже квартиры по очень привлекательной цене. Вы звоните, но вам говорят, что за квартиру уже внесен аванс. Однако, добавляют при этом, покупатель еще не получил одобрение от банка или не собрал нужную сумму, так что позвоните через пару дней. Вы перезваниваете – и вам говорят, что квартира продана, но есть такая же. Правда, немного дороже – тысяч на 100–200. К моменту покупки цена вырастет еще на столько же, если не больше, – рассказывает Анна. – Или вы перезваниваете, и – о, чудо! – сделка сорвалась, вы можете купить эту квартиру. Но тут выясняется, что хозяин уже хочет немного больше – доллар-то растет… Далее повторяется все по той же схеме».
 
На рынке действуют десятки риелторов, который по такой схеме «впаривают» клиентам свои квартиры.
 
«Когда я продавала квартиру, мне однажды позвонила женщина, пожаловавшаяся, что ни по одному из телефонов в объявлении она не смогла узнать подробности о характеристиках квартиры. Я удивилась, так как продавала сама, и в объявлении стоял только мой телефон. В разговоре выяснилось, что цена в объявлении, которое видела женщина, выше назначенной мною на 300 тысяч. Удивленная, я полезла в Интернет – и обнаружила, что моя квартира продается на десятке сайтов, с разными телефонами и ценами, а то и адресом», – рассказала знакомая автора.
 
«Далеко не всегда неспециалист может адекватно оценить жилье, особенно если речь идет об уникальном объекте или о загородном жилье, – говорит Анна. – Поэтому, чтобы не попасть на удочку недобросовестных риелторов и в то же время назначить цену, близкую к рынку, я советую своим клиентам воспользоваться услугами грамотного оценщика. Но это оправданно, если объект относится к элитному сегменту. Если же речь идет о недорогом жилье, то можно попробовать вычислить цену методом «научного тыка»: ставите цену по верхней границе аналогичных объявлений, затем каждые 2 недели снижаете ее на 1–2 процентных пункта. И так – пока не дойдете до нижней границы объявлений. Если и по этой цене жилье не продается более 6 месяцев – значит, рынок просто стоит. Тогда думайте, готовы ли вы продавать жилье со значительным дисконтом – или предпочтете снять его временно с продажи и пока зарабатывать сдачей в аренду, например».
 
Фото: Андрей Федоров/Trend/ТАСС
 
ПУГОВИЦЫ – ОТДЕЛЬНО
 
Еще один повсеместно распространенный обман – невключение в цену части параметров сделки или включение несуществующих услуг.
 
«Одним из самых распространенных является предоставление риелторами якобы эксклюзивного доступа к собственной базе риелторского агентства, – рассказывает Анна. – На самом деле все риелторы сидят в одном и том же WinNER, платной профессиональной базе. Если подумать, это гораздо более интересно с точки зрения широты охвата рынка, чем узкая «эксклюзивная» база». Исключением являются сверхдорогие покупки на элитном рынке, добавляет риелтор из агентства элитной недвижимости. «Скажем, к нам приходит клиент и говорит: хочу квартиру в доме по такому-то адресу, непременно ту, в которой угловой эркер. Тогда в дело включаются специально обученные люди, задача которых – выйти на собственников таких квартир и найти среди них того, кто согласится продать. Как правило, собственники элитного жилья – люди прагматичные, квартира у них не одна, поэтому за хорошую цену выше рынка они согласятся расстаться со своим имуществом».
 
Многие агентства заманивают покупателей обещанием проверки юридической чистоты покупаемого жилья или даже дают такую гарантию. «На самом деле, риелтор, в лучшем случае, изучит выписку из домовой книги трехлетней давности – но это можете сделать и вы сами, – говорит Анна. – Что касается гарантий, то дать их может только страховая компания, если вы заключите весьма недешевый договор страхования титула.
 
Впрочем, и он не гарантирует получения ваших денег назад: если вы вписали в договоре сумму меньшую, чем реально уплаченная, или не выполнили одного из требований страховщика, записанных в договоре мельчайшим шрифтом – а среди них может быть и та же проверка архива домовой книги, причем за десять лет, а то и более».
 
Анна советует самим проверять юридическую чистоту. Сделать это просто: составив предварительный договор купли-продажи, в котором будет оговорено ваше право на такую проверку и обязательство продавца вернуть залог, если эта проверка даст негативные результаты, вы идете с этим договором в местный ДЭЗ или МФЦ и получаете выписку. Лучше – за последние 10 лет. Если в эти сроки менялся состав зарегистрированных в квартире людей – необходимо проверить, куда они выписались.
 
В домовой книге указывается адрес выписки – нужно прийти в соответствующее домоуправление и там тоже проверить архивные выписки из домовой книги.
 
«Конечно, это нудная работа, но проделать ее необходимо. Особенно, если вы покупаете квартиру в неблагополучном районе или у семьи, вызывающей подозрения, или наоборот – высоко котирующуюся на рынке «сталинку» или «цэковскую» башню», – говорит Анна.
 
Проверку юридической чистоты можно и заказать – но лучше не риелтору, а юристу в специализированной юридической конторе.
 
Еще один распространенный обман относится скорее к продавцам новостроек, особенно загородных: в объявлении дается одна цена, а когда дело доходит до подписания договора, выясняется, что в эту цену не включена, к примеру, оплата коммуникаций. Или разводки коммуникаций по дому. Или еще какие-нибудь необходимые для покупателя услуги.
 
«Очень часто загородные застройщики мухлюют с электрической мощностью. Пользуясь неопытностью многих покупателей, они подписывают договор, в котором она не оговорена. Впоследствии выясняется, что положенная вам мощность не покрывает даже работы холодильника, а за дополнительные киловатты нужно доплатить внушительную сумму», – рассказывает бывший сотрудник одной из таких компаний-застройщиков Роман.
 
Еще один повсеместный обман на загородном рынке, добавляет он, касается подключения газа: как правило, застройщик подписывает такой договор, по которому он гарантирует только помощь в подключении к газовой магистрали, а отнюдь не само подключение.
 
«Мотивируется это тем, что газ подключает газоснабжающая организация, которая от застройщика не зависит. Но секрет в том, что застройщик может сам заключить соглашение и провести газ в свой поселок с обязательством разводки по домам, согласно плану. Однако практически никто этого не делает – зачем заранее платить немалые деньги за подготовку документации и предварительные работы? В результате часто газа покупатели ждут годами, а некоторые так и не дождались его», – говорит Роман.
 
СОВЕТСКОЕ – ЗНАЧИТ, ОТЛИЧНОЕ
 
Перечисленные приемы – всего лишь невинный обман. Однако и он может встать вам в немалые деньги. А ведь существуют и «черные риелторы», продающие квартиры по подложным или украденным документам, охотящиеся за одинокими стариками, которых обманом вывозят в отдаленные деревни, а то и просто убивают. В последнее время, кстати, подобные случаи активизировались. Так, недавно в Москве сразу несколько активных горожан сообщили, что в их подъездах начали помечать почтовые ящики квартир, в которых живут одинокие старики или люди из «группы риска» – алкоголики, наркоманы, бывшие воспитанники детских домов, лица, находящиеся в заключении, и тому подобные.
 
В момент подготовки материала из взволнованных постов в социальных сетях стало известно об исчезновении известного режиссера-документалиста Тамары Якжины. Несколько недель ее родные и знакомые не могли добиться от полиции возбуждения дела, при этом ее квартира, где режиссер жила одна, оказалась выставлена на продажу.
 
Что же делать? В большинстве стран ответом на это стало лицензирование риелторской деятельности либо сертификация профессиональным сообществом. Однако в России лицензирование признано источником коррупции и упразднено везде, где только можно. При этом риелторы, как правило, состоят в каком-либо профессиональном объединении. Вот только, в отличие от развитых стран, эти объединения не несут никакой ответственности, ни юридической, ни материально, ни даже моральной, за действия своих членов. А значит, все их сертификаты, дипломы и прочее – лишь красивые бумажки, призванные ввести клиентов в заблуждение.
 
Вот если бы гильдия риелторов несла материальную ответственность, выплачивая компенсации жертвам обмана из взносов своих членов, думается, мошенников на этом рынке поубавилось бы. Или если бы чиновники несли административную, вплоть до увольнения и возмещения ущерба, а то и уголовную ответственность за выданные лицензии… А пока этого нет, все больше граждан предпочитают обходится своими силами.
 
Благо, сегодня к их услугам – и профессиональные юристы, и независимые оценщики, и аналитика по недвижимости. Все большую роль играет и Интернет.
 
«Еще два года назад, когда я продавала квартиру, большинство потенциальных покупателей пришло через специализированный портал объявлений, – рассказывает Игорь. – А сейчас я продал свой таунхаус исключительно через размещение объявлений в специальных группах в соцсетях. И никакие риелторы с их базами мне не понадобились».
 

Авторы:  Татьяна РЫБАКОВА

Комментарии



Оставить комментарий

Войдите через социальную сеть

или заполните следующие поля

 

Возврат к списку