Кому светит «Звезда»?

Автор: Таисия БЕЛОУСОВА
01.07.2005

 
Иосиф ГАЛЬПЕРИН
Обозреватель «Совершенно секретно»

«Звезда России», – Женя хмыкнул. – Если бы я раньше знал, что в названии комплекса присутствует это слово, поостерегся бы вкладывать деньги. Разве под именем нашей страны может быть что-нибудь нормальное?

В словах молодого человека сквозили обида и безысходность. Мы ехали в подмосковные Химки с членом инициативной группы совладельцев строящегося жилого комплекса в микрорайоне «Левобережный». Инициативная группа создана потому, что более тысячи человек, со всей страны приславшие свои деньги на долевое участие в жилищном строительстве, всерьез опасаются, что потеряют деньги и не получат своих квартир. Но прежде чем мы узнаем их документальную историю, давайте погрузимся в мир восточной сказки. Может быть, тогда и привычные на первый взгляд обстоятельства спора хозяйствующих субъектов покажутся нам достойными более глубокого осмысления.

Сказка о дружбе

В одной абсолютно не нашей стране жил достопочтенный купец, составивший свое богатство на торговле манускриптами. И решил он построить дом – людям на продажу, а себе на загляденье. Приходит он к сатрапу тамошней местности (короче говоря – к наместнику) за советом, а тот и отвечает: «Моя сатрапия – закрытое акционерное общество, где у меня 51 процент акций. Поэтому как скажу – так и будет. А говорю я – строй!»

Идет купец, обрадованный решением властей, а навстречу ему друг. И предложил купец другу, вместе с которым когда-то учился умные слова понимать, заняться стройкой. Самому-то недосуг, надо и за товаром присмотреть, и заводик по его производству купить. Сказал купец другу: «Вот тебе мои деньги и мое имя – строй дом, будет и тебе польза».

Друг раньше никогда дома не строил, поэтому позвал строителей. Он слушал их и рассказывал купцу, как все хорошо получается. Тот был доволен, как и сатрап, который видел и свою пользу в строительстве нового дома. Но тут вдруг оказалось, что у падишаха, который тем краем правил, есть другая кандидатура на место сатрапа. Тем более что подошло время ротации кадров. И он заменил старого наместника на нового. Казалось бы, какое отношение это имеет к дому купца, но стройка вдруг остановилась.

То ли новый наместник захотел, чтобы и ему была от дома польза, то ли кому-то еще понравился такой красивый дом. Рассказывают даже, что другой купец, который составил богатство на заправке ламп Аладдина, попросил знаменитого певца отнести письмецо падишаху. Певец давно уже не пел про соловьев и рощи, а занимался делом. Он отнес письмо падишаху, была и ему польза. Падишах начертал на письме одно слово: «Разобраться!» – а наместнику других слов и не надо было.

Беда нашего купца была не в наместниках, старом или новом, не в горюче-смазочном купце и даже не в падишахе. Беда была в друге и его строителях. Работали они не то чтобы совсем плохо, зато не совсем правильно, без полного комплекта разрешительных фирманов (грамот). Впрочем, так все строители у падишаха работали, что позволяло ему их время от времени менять – к своей пользе. Так что было в чем разбираться новому наместнику. И когда строители дома поняли, что наш купец их за это не похвалит, решили они его предать. Пришли к новому наместнику и говорят: «Мы поможем тебе разобраться, мы-то знаем, что там неправильно! Отдай лучше нам стройку этого дома, а мы уж постараемся, чтобы и тебе, и горюче-смазочному купцу польза была». Как сказали – так и сделали. Потому что не было в той далекой стране никакого правового поля, только рощи и соловьи.

Без объявления войны

Ну а теперь мы расскажем вам похожую историю, но с реальными действующими лицами. Главное отличие – в ней в конце на первый план выходят люди, решившие все вместе построить дом и все вместе вложившие в него деньги. Больно уж заманчиво звучали три-четыре года назад слова рекламных объявлений, предлагавших стать участниками долевого строительства жилья совсем рядом с Москвой, буквально напротив. И недорого – по 380 долларов за квадратный метр. Рекламу распространяло риэлтерское агентство «Северное сияние», проект был приспособлен под нужды не самых богатых граждан, поскольку квартиры предлагались не слишком большие. В трех 25-этажных башнях, первой очереди жилищного комплекса «Звезда России», почти 700 квартир. Соблазненные перспективой граждане продавали свое старое жилье и вкладывали деньги в новое, дожидаясь светлого будущего на съемных квартирах.

Они подписывали контракты, где рядом с их росписями стояли подписи и печати руководителей агентства «Северное сияние», принимавшего деньги и распределявшего будущие квартиры, и застройщика – ООО «Принт. Капитал». Обе организации являлись родственными структурами холдинга «Принт», во главе которого стоит Назим Юсифович Дамиров. Начинался холдинг с «Принт-банка», образованного издателями и типографами, а теперь он управляет примерно 35 разного рода фирмами. «Северное сияние» и «Принт. Капитал» образовались примерно в одно время именно под создание «Звезды России». Впрочем, инвестиционный контракт администрация Химкинского района подписывала в августе 2001 года с прежде существовавшей структурой, носившей странное название «Мираж-Плюс», «Принт. Капитал» – ее преемник. (Заметим, что с говорящими названиями мы еще столкнемся.)

По словам нынешних руководителей ООО, на самом деле непосредственное руководство бизнесом осуществлял Александр Сергеевич Самодуров, основатель риэлтерского агентства, которому повезло лет пятнадцать назад сидеть на одной студенческой скамье в МГИМО с Назимом Дамировым. Самодуров привлек в качестве генподрядчика ООО «Гиза ХХI век» (опять какие-то ассоциации с пустыней, захоронениями и пирамидами!), и на территории 8,3 гектара, расположенной сразу за МКАД напротив Ховрина, закипела стройка. К концу 2003 года три башни уже стояли, начиналась работа над четвертым и пятым корпусами. Положенные очередникам Химкинского района по инвестиционному контракту квартиры – 22 процента от общей площади жилого комплекса – должны были составить последний, восьмой корпус.

И тут в декабре 2003 года в Химкинском районе грянули выборы. Прежняя команда их проиграла, и на место главы администрации пришел бывший работник областного правительства Владимир Стрельченко. Началась ревизия подмандатного хозяйства. Сразу, в январе 2004 года, выяснилось, например, что у «Принт. Капитала» нет положительного заключения «Мособлэкспертизы» на проект, а без него не может быть выдано разрешение на строительство. Кроме того, вступил в силу новый Земельный кодекс, в соответствие с которым требовалось привести документы на земельный участок.

Надо заметить, что в обычае нынешнего времени начинать строительство, не имея полного пакета документов на руках. Потому что как только соберешь его, выяснится, что или новый какой нужен по новому закону, или старый какой документ, выданный на определенное время, утратил силу. Так что документооборот проходит, ко взаимному удовольствию бизнеса и власти, по нескольким прихотливым кругам, длина которых зависит не от строгого соблюдения законов, а от договоренностей. Поэтому всякие формальные требования в разгар работы воспринимаются как попытка передела договоренного.

Кроме того, чтобы не сразу пускаться по большому кругу госучреждений, строители обычно оформляют временную аренду земельного участка на 11 месяцев (лишь бы не год!), а в процессе работы продлевают ее. На «Звезде России» продлевали трижды. К концу стройки спешат оформить аренду окончательно. Но за месяц до выборов, в ноябре 2003 года, старая администрация и застройщик подписали дополнение к инвестиционному контракту, в котором продлили договор аренды на весь срок до полного окончания строительства микрорайона «Левобережный». Получается, «Принт. Капитал» надеялся еще на какую-то стройку в этом микрорайоне? Может быть, он именно в этом желании перешел кому-то дорогу, например, группе «Конти», чья дочерняя фирма строит рядом. А за «Конти» стоит влиятельный Ралиф Сафин, отец певицы Алсу и по совместительству – мультимиллионер.

Если говорить о жилье, собственниками которого выступают соинвесторы-граждане, то права на земельный участок, по идее, должны принадлежать их товариществу. А товарищество будет образовано только после заселения. Поэтому и требование новой администрации побыстрее оформить землеотвод застройщик мог воспринять как объявление о начале передела, как сигнал о том, что к нему предъявляет претензии областная администрация. Именно она по новому законодательству полномочна выделять под застройку такие крупные участки, значит, предстоит заход во многие высокие кабинеты. Если не по вине застройщика изменились правила, то пусть власть сама и меняет документы – так рассудили в «Принте». В результате требования к застройщику оформить землеотвод районная администрация предъявляла не один раз в течение 2004 года, но без успеха.

Маневры на стройплощадке

И не один раз следовали карательные меры. Уже 23 января 2004 года, через восемь дней после письма о необходимости собрать нужные бумаги, новая районная администрация издает приказ о прекращении подачи электричества на стройку, не обеспеченную разрешительными документами. Но ведь за неделю даже сказочный Гарун или любой другой Рашид не смог бы выполнить требуемое! Потом были отключения, в ответ строители привозили свои передвижные трансформаторы, были протоколы о нарушениях – застройщик платил штрафы. Стройка продолжалась: война – войной, а обед – обедом.

Что происходило за кулисами этого бодания – мы достоверно не знаем. Сейчас заместитель главы районной администрации Димитрий Позднев объясняет обстановку так: «Мы им дали возможность начать работу без прохождения «большого круга согласования», а они, вместо того чтобы за это время собрать бумаги, начали с нами спорить». Вроде бы уже договорились снять взаимные претензии, в марте подписали протокол о передаче причитающихся району 40 квартир, но две из них оказались уже проданными («Принт. Капитал» видит здесь лишь техническую ошибку).

Поэтому теперь администрация 22 процента от комплекса хотела бы получить деньгами, чтобы на них строить школы и другой соцкультбыт, необходимый, кроме прочего, и будущим жильцам «Звезды России». Получить свое район хочет по схеме «сначала деньги – потом стройка». Схема обкатана химкинской администрацией в отношениях с владельцами комплексов «Мега» и «Икеа». Очевидно, именно этот денежный вопрос и стоит за внешне нелепой ситуацией, когда в роли спорящих сторон выступают орган власти и компания, строящая под его крылом.

Все это время в конфликте, если судить по документам, стороной обороняющихся руководили генеральный директор ООО «Принт. Капитал» Владимир Катюнин и генеральный директор строительной компании «Гиза ХХI век» Герман Пономаренко. Но потом фамилии директоров фирмы застройщика стали меняться с калейдоскопической быстротой. А когда «Принт. Капитал» подал в арбитражный суд иск против администрации Химок, отбирающей у фирмы ее детище, Герман Пономаренко назначается представителем администрации Химкинского района в арбитражном суде. Что же произошло, может быть, эти последующие метаморфозы как-то объясняют предыдущее упрямство?

Во-первых, руководителя холдинга «Принт» явно не устроила деятельность его строительного подразделения. Начались поиски достойного менеджера. Самодуров, от имени Назима Дамирова фактически руководивший всем процессом, сперва уцелел вместе со своим «Северным сиянием». Но потом, в сентябре 2004 года, когда истек срок последнего 11-месячного продления договора об аренде земли и химкинские власти отказались от его автоматической пролонгации, начала закатываться и звезда Самодурова.

По словам его верного сподвижника, начальника отдела продаж агентства недвижимости Андрея Железнова, риэлтеры «решили встать на сторону властей». Поскольку, по словам Железнова, в договоре «Принт. Капитала» с «Северным сиянием» право на участок было обязательным условием, хотя в агентском договоре между «Сиянием» и «Капиталом» нет ни слова про землю. После этого «Сияние» выселили из помещения холдинга, а оно, в свою очередь, перестало перечислять деньги соинвесторов на счета застройщика. В ответ застройщик обвинил риэлтера в присвоении средств. Самодуров уволился, говорят, он теперь в розыске по иску бывшего друга, но успешно ведет свой бизнес вроде бы в Испании.

По первоначальному договору Дамиров разрешил Самодурову, чтобы риэлтеры получали три процента стоимости каждой сделки, причем вскоре после начала продаж цена квадратного метра «Звезды России» перевалила за тысячу долларов. А потом выяснилось, что агентство берет с клиентов еще по четыре процента за оформление квартир в собственность. По слухам, именно этот факт, случайно сообщенный Дамирову одним из его обобранных приятелей, послужил толчком к разрушению старой дружбы.

«Северное сияние» теперь подвластно какой-то управляющей компании из кипрского оффшора. На его счетах арестовано больше миллиона долларов, присланных дольщиками в качестве очередных взносов. Но представители агентства по-прежнему звонят клиентам и предлагают внести очередные взносы на их счета, а не на счета «Принт. Капитала», хотя еще 1 ноября прошлого года застройщик отозвал свое поручение на ведение расчетов. При этом адресом неведомо кем управляемого «Сияния» остается абонентский ящик...

Что же касается Пономаренко, то контракт с его пирамидальной «Гизой» был разорван, сейчас «Принт. Капитал» говорит о непрофессионализме строителей, о неоправданных затратах, о нечеткости в отношениях с субподрядчиками. То, что «Гиза» перешла на сторону противника, подтвердил и Димитрий Позднев. Симптоматично, что одна из областных проверяющих инстанций в своем заключении написала, что стройку просто надо передать фирме «Гиза ХХI век».

«Звезду» вписали в круг

Итак, замкнутый круг. Власти требуют от фирмы оформления всех разрешительных документов на стройку, но их нельзя получить без правильного землеотвода. А землеотвод власти не оформляют, посылая застройщика в заведомо проигранный забег по инстанциям, которым сама отправила письма, блокирующие движение бумаг застройщика.

Однако к весне нынешнего года бодания перешли в статичную форму клинча. Противники начали делать примирительные жесты в сторону друг друга. И в то же время обратились к судебной власти: сначала застройщик подал в арбитраж на администрацию, а потом администрация – на застройщика. Сразу два иска. Причем подала при очень интересных обстоятельствах. Рассказывает нынешний, уже четвертый генеральный директор «Принт. Капитала» Игорь Сегеда:

– Я тогда еще не работал в фирме, но числа 11 марта уже 2005 года присутствовал на совещании, которое вели первый зам главы Иванов и Позднев – зам по строительству. Тогда было сказано, что пора перестать тянуть со стройкой и к 1 апреля подготовить дома к сдаче. 28 марта был подписан совместный протокол. А через неделю выяснилось, что в арбитраж поступили два иска – о признании недействительными договора аренды и договора строительного подряда. Какую же позицию химкинской администрации считать истинной?

Договор аренды земли администрация желает расторгнуть по формальному признаку: вышеупомянутое дополнение за месяц до выборов, когда глава района отсутствовал, подписал его заместитель. А он не вправе этого делать, по мнению истца, без специальной доверенности. В общем, суд разберется. Но соинвесторов смущает одно обстоятельство: оба иска будет рассматривать один судья, который к тому же вел скандальное дело по строительству в подмосковном Троицке. В том деле тоже фигурировала «Гиза», ее юристы теперь будут защищать интересы химкинских властей. Так что инициативная группа, испытывая естественные неформальные подозрения, требует от администрации отозвать иски, считая, что администрация злоупотребляет своими правами. А «Принт. Капитал» по своему иску подал кассацию, поскольку апелляционная инстанция отменила первое решение арбитражного суда, признавшее незаконными ограничения прав инвестора и заказчика химкинской администрацией.

Чего же боится массовый соинвестор, почему он защищает своего невезучего застройщика и оппонирует своим будущим районным властям, вместо того чтобы тихо и пристойно встать на сторону сильного? Он боится, что его права на жилплощадь, защищаемые инвестиционным контрактом, пропадут вместе с правами застройщика. Тем более что представители администрации уже не раз говорили, что граждане, вложившие свои деньги в долевое строительство, попали в сети очередного «МММ» и сами, в качестве коммерсантов, решили рискнуть своими деньгами.

После таких слов у матери-одиночки случился инфаркт, а одна семейная пара развелась. Однако основной массив соинвесторов – более тысячи человек – оказался крепок, на раскол не идет. Впрочем, пару дней назад Позднев мне говорил, что дольщикам не о чем беспокоиться. Но чего стоят его слова, ясно из истории с первоапрельской «сдачей» домов с одновременной подачей исков.

Добавляет подозрительности и то, что сам Стрельченко признался в рассылке по инстанциям писем с просьбой не оформлять «Принт. Капиталу» разрешительные документы. А другой рукой подписывал ходатайство о скорейшем оформлении участка. И сейчас вроде бы администрация идет навстречу, предлагая своей властью оформить участок под пятью домами. На такую площадь его право распространяется. Но зачем тогда полтора года морочили голову?

Откровенно говоря, удивляет долготерпение хозяев фирмы. Сначала у нее потребовали 22 процента площади из 8 домов – даже в советские времена городские власти у ведомств-застройщиков больше 15 не брали. Затем еще три процента отняли строители инженерных сетей. Пять процентов требует областная администрация за оформление документов, да еще 30 миллионов рублей деньгами – на благотворительность. Весной те же 40 квартир (22 процента) администрация желала получить из первой очереди на основании все того же инвестиционного контракта, который старается через суд объявить ничтожным!

Вот и получается, что первая очередь комплекса (три дома) убыточна, дольщики на всю эту радость денег не отпускали, их платит фирма, рассчитывая на прибыль от следующих домов, «садящихся» на уже готовую инфраструктуру. Стоит учесть еще, что хозяева холдинга расплачиваются за былую доверчивость к нечетко работавшим менеджерам. Нечеткость выражалась в странной схеме: деньги получала от населения одна контора, строила другая, а документы должна была оформлять почему-то мало в чем заинтересованная третья фирма, «Принт. Капитал». Поэтому «Северное сияние», успевшее получить свои денежки из взносов соинвесторов, могло быть равнодушным к судьбе построенных домов. Теперь создается «Принт. Строй» и свой риэлтерский отдел.

Скандал из материала заказчика

Общаясь со всеми заинтересованными сторонами, я с большим трудом вышел и на Дамирова. Первый его вопрос был, откуда я узнал номер его мобильного. А второй – не покупал ли я у его «Принта» квартиры. Нет, слава Богу! Мне не довелось так сильно потратиться на долгий скандал. Но сам вопрос показателен. Наверное, Назима Юсифовича уже достали пострадавшие. Удивительно другое – судя по всему, он не собирается бросать это самое хлопотное и не самое крупное (хотя общая стоимость комплекса «Звезда России» может превысить 100 миллионов долларов) из своих 35 дел.

А пока несчастные дольщики вышли на авансцену. Проводят митинги, рассылают во все мыслимые инстанции письма, обращаются к СМИ, работают с юристами. Администрация считает, что инициативной группой манипулирует «Принт. Капитал» – заказчик в обоих смыслах слова. Можно посчитать и наоборот: что только ответственность перед тысячей людей заставляет застройщика продолжать борьбу и менять собственную структуру. В любом случае никто не может отрицать, что люди отстаивают свои реальные интересы. Хотя, внося немалые деньги, у некоторых – последние, мечтали совсем о другом.

Их мечта совсем рядом. Протяни руку. Возьмись за ручку двери. Войди в квартиру. Они входят. А потом выходят – и рядом с недостроенным домом, на улице под дождем, проводят очередной митинг. Кроме эмоциональной стороны в этом стоянии есть и юридический оттенок: без добровольного согласия застройщика, получившего одобрение соинвесторов, объект нельзя передать другому заказчику. Есть и еще одна перспектива – тупик. Застройщик лишается прав на аренду земли, по закону он должен возвратить ее государству в прежнем виде. Этого требует химкинская администрация, предлагая освободить землю и называя уже возведенные дома «стройматериалами».

Самое печальное, что возможность подобного тупика – и не только в Химках – сохраняется, пока остается в России нынешняя процедура смены власти. Ясно же, что при существующей разнице в законах и понятиях ни один строитель не обладает абсолютно непробиваемой документальной защитой. Восемь домов на одной площадке за четыре года между выборами не построить. А при смене местной администрации команда, победившая на выборах, хотя бы для того, чтобы оправдать затраты на них, начнет пересматривать прежние условия хозяйствования в своем ареале. Поэтому действующей власти лучше немедленно получить 40 квартир, чем ждать строительства отдельного дома. Еще лучше – получить деньгами. И на вырученные средства (квартиры, деньги ли – не важно) купить любовь избирателя и остаться на следующий срок.


Авторы:  Таисия БЕЛОУСОВА

Комментарии



Оставить комментарий

Войдите через социальную сеть

или заполните следующие поля

 

Возврат к списку