КИТАЙ-ГОРОД

КИТАЙ-ГОРОД
Автор: Владимир НИКОЛАЕВ
14.02.2015
 
В ПОДНЕБЕСНОЙ ПУСТУЮТ СОТНИ НОВЫХ КВАРТАЛОВ
 
Кризис в строительной индустрии нашей страны назревал давно – с 2008 года. И сегодня он очевиден: как жилье, так и индустриальные объекты с трудом обретают новых хозяев, а чаще стоят невостребованными до лучших времен. Принято считать, что проблемы строительной отрасли и ее инвесторов – одно из уязвимых мест нашей экономики. Однако и некоторые страны, традиционно считающиеся локомотивами мировой индустрии, в строительной отрасли испытывают те же проблемы. Например, в Китае в результате колебаний цен и спроса на недвижимость оказались построены, но не заселены целые города. Корреспондент «Совершенно секретно» анализирует сложившуюся ситуацию.
 
По замыслу архитекторов, район Юйцзяпу в дельте реки Хайхэ, относящийся к зоне экономического развития Биньхай 14-миллионного Тяньцзиня, должен был напоминать Манхэттен. Окруженный с трех сторон рекой, небольшой полуостров площадью 3,5 квадратных километра застроен каркасами небоскребов – отелей, административных зданий, офисов. На площади, примерно в четыре раза превышающей территорию Москва-сити, проложены и заасфальтированы дороги, по которым прогуливаются редкие парочки и фотографы. Зияющие провалы окон новеньких высотных зданий создают атмосферу какого-то постапокалиптического фильма. В июне здесь должен был открыться один из самых больших финансовых центров Китая.
 
В рамках решения проблемы транспортной инфраструктуры, на месте нынешней станции начала ХХ века «Тангу-южная» должен был появиться новенький вокзал для скоростных поездов – путь до центра Пекина занимал бы 45 минут, до центра Тяньцзиня – 10. Местная пресса называла район «будущей финансовой столицей мира». На несбывшуюся сказку было потрачено чуть более 200 млрд юаней (чуть больше 32 млрд долларов США). Полностью законченный район, одна из крупнейших строек на планете, должен был обеспечить 300 тыс. постоянных рабочих мест, ожидаемая посещаемость района – до 4 млн человек ежедневно. Сейчас почти все строительные работы свернуты, и будущее гигантского «города-призрака» – под большим вопросом.
 
«Цены здесь примерно в шесть раз выше, чем я готов платить за жилье, – говорит один из тяньцзиньских жителей, – при этом здесь нехватка магазинов, пока не работают школы, нет больницы, мало соседей».
 
По мнению некоторых западных экономистов, если строительство вскоре не возобновится – через 10 лет район заселят скваттеры, и он будет напоминать декорации из голливудских фильмов про апокалипсис.
 
ИНВЕСТОРЫ: ВМЕСТО ПРИБЫЛИ – ПОТЕРИ
 
Такие районы и города-призраки в последнее время появились почти одновременно в шести районах Китая. Бурный экономический рост и высокая плотность застройки в традиционных центрах экономики страны – Шанхае и городах дельты Жемчужной реки (Шэньчжэнь, Гуанчжоу и ряде других) – привели к тому, что инвесторы, как китайские, так и международные, стали обращать внимание на новые центры экономического развития. Тяньцзинь в последние семь лет устойчиво лидировал по темпам роста ВВП среди всех регионов Китая, поэтому количество проектов в городе, призванном демонстрировать всем мощь китайской экономики, просто огромное.
 
На месте трех аванпортов – Тангу, Хангу и Дагу – в 20 километрах от старого города вырос новый город Биньхай на 3 млн жителей, включающий в себя Тяньцзиньскую зону экономического развития, район Юйцзяпу, строительство которого было одобрено на самом верху (нынешний первый вице-премьер Госсовета Чжан Гаоли с 2007 по 2012 год был секретарем Тяньцзиньского комитета Компартии). Сейчас большинство инвесторов, вложившихся в Юйцзяпу в расчете на сверхбыстрый рост проекта, выходят из него с потерями. Новых частных инвесторов на горизонте пока не видно, и район, забиравший под свое строительство львиную долю городского бюджета, все больше погрязает в долгах.
 
Оптимисты, впрочем, считают, что Юйцзяпу пока рано списывать со счетов: несмотря на то, что темпы роста ВВП в Тяньцзине упали с 18,6 % в 2010 году до 10,6 % в первом квартале 2014 года, времени, чтобы завершить амбициозный проект, пока предостаточно. И приводят в пример знаменитый шанхайский Пудун, который в середине 1990-х, на волне азиатского кризиса, тоже мог бы стать одним из районов-призраков, а ныне является одним из крупнейших финансовых центров Азиатско-Тихоокеанского региона.
 
Сейчас вид Пудуна с набережной является визитной карточкой крупнейшего города Китая – а ведь всего 20 лет назад та же самая панорама представляла собой телебашню, кучу складов и пару рыбацких деревень. В 1998 году, на пике азиатского кризиса, 70 % офисов в районе пустовали. В 2001 году Милтон Фридман, лауреат Нобелевской премии по экономике, назвал район «эталоном потемкинской деревни». В 2005 году облик Пудуна уже напоминал нынешний, а шанхайское правительство в обмен на ряд преференций вынудило почти все работающие в Китае иностранные финансовые учреждения открыть представительства именно там. Сейчас в Пудуне больше офисов, чем в центральной части Манхэттена.
 
ВВП района превысил 100 млрд долларов, здесь проживает 5 млн человек, и никто больше не называет его ни городом-призраком, ни потемкинской деревней. Хотя между Пудуном и Юйцзяпу есть определенная разница: Пудун находится сразу через реку от исторического Шанхая, а Юйцзяпу – в аванпорту Тяньцзиня, в 20 километрах от центра города. Тяньцзинь, будучи одним из крупнейших городов Китая, тем не менее, всегда находился в тени китайской столицы, будучи расположен от нее всего в 120 километрах, в то время как Шанхай уже к середине 1970-х стал крупнейшим городом Китая и основным финансовым центром.
 
Тяньцзинь же, находясь в более выгодной ситуации в самом начале рыночных реформ, в 1990-х годах остался практически без инвестиций и утратил статус делового центра не только по отношению к Шанхаю, но и к городам юга. Официальные сроки сдачи последних объектов Юйцзяпу – 2019 год, но при нынешних темпах строительства эти сроки выглядят излишне оптимистическими.
 
ЗАГАДОЧНЫЙ ГИГАНТ
 
Пожалуй, самым известным и крупным из китайских городов-призраков является район Кангбаши, или, как его чаще называют на Западе по административному округу, Ордос. Местные власти, вдохновленные успехами Дубая и свалившимися на них средствами в результате бурного роста китайской экономики, построили настоящий город-сад на 300 тыс. жителей с небоскребами в центре, новеньким международным аэропортом (49-м в Китае и вторым во Внутренней Монголии по объемам перевозок), тремя стадионами-гигантами, парком, районами вилл для более богатых жителей и 30-этажками для тех, кто победнее.
 
Для постройки этого района, раскинувшегося на 355 квадратных километров и изначально рассчитанного на миллион человек, были и объективные причины: с одной стороны, разработка находящихся неподалеку месторождений полезных ископаемых привлекала в город и административный район много инвесторов и рабочих, а с другой, рост ордосской пустыни вызывает нехватку питьевой воды и необходимость в компактном проживании. На территории же, на которой ныне раскинулся прекрасный, но пустой Кангбаши, раньше находились две небольшие монгольские деревни в окружении целых трех водохранилищ и реки Улань-Мулунь.
 
На сегодняшний день в районе застроена площадь 35 квадратных километров, на которой, вместо расчетных 300 тыс. населения живут около тридцати. За час на улицах города можно встретить от силы 5–6 человек. Огромные торговые центры пустуют. Правда, в последнее время в Ордосе стало чуть более людно днем – сюда из расположенного в 25 километрах севернее Дуншэна переехала городская администрация. Строительство оазиса обошлось примерно в триллион юаней (161 млрд долларов США).
 
Два года назад выяснилось, что у властей накопилось долгов перед рабочими и служащими почти в 240 млрд юаней (39 млрд долларов), которые муниципалам пришлось одалживать у коммерческих структур, – в то время как годовой доход города составил 37,5 млрд юаней (около 6 млрд долларов).
 
За те пять лет, которые после передачи телеканала «Аль-Джазира» в 2009 году вызвали в Кангбаши паломничество туристов и журналистов, отношение самих жителей к этому во всех смыслах пустынному оазису тоже изменилось: в 2010 году местное население категорически отказывало Ордосу в статусе города-призрака – все ждали, что с развитием инфраструктуры сюда хлынет поток народа из удаленных областей Внутренней Монголии, холодных северо-восточных районов, а может быть, и из промышленных городов соседних провинций Хэбэй, Шаньси и Шэньси, экологическая ситуация в которых близка к критической. Спустя четыре года уже никто ничего не ждет.
 
Все, кто хотел, уехали обратно домой, оставшиеся гордо несут звание жителей самого известного города-призрака в мире. Для привлечения инвестиций власти пошли даже на освобождение предприятий от арендной платы на первые три года – но даже при отсутствии арендной платы магазинам и ресторанам нужны клиенты, а их нет.
 
Мигранты с соседних шахт арендуют офисные помещения под жилье. Цены начинаются от 400 юаней (65 долларов). С 2012 года в городе запрещено строить новое жилье. Власти надеются привлечь туристов и новых жителей в город во время Игр национальных меньшинств 2015 года и регулярно проводящихся на новом автодроме гонок.
 
При этом к депрессивным регионам город никак не отнести – доход от разработки месторождений позволил городскому округу Ордос с его полутора миллионами жителей иметь самый высокий ВВП на душу населения в Китае, опережая по этому показателю даже Гонконг. Проблема незаселенности Ордоса в том, что когда в 1999 году правительство разрешило гражданам покупать недвижимость, зарождающийся китайский средний класс в условиях резкого роста цен на нее стал скупать все, до чего мог дотянуться. Цены росли, и в результате на китайском рынке образовался колоссальный пузырь. У большинства объектов недвижимости в Ордосе есть владельцы, которые, с одной стороны, не хотят продавать свои квартиры и дома, куда зачастую были вложены последние деньги, а с другой, не хотят ехать в пустыню на ПМЖ, так как эта недвижимость изначально покупалась под аренду или перепродажу.
 
Сегодня у властей Ордоса появился повод для оптимизма: в город потянулись жители окрестных деревень, и к концу этого года население самого известного китайского призрака составит 150 тыс. человек – половину от расчетного. Возможно, лет через десять о том, что город-сад раньше был городом-призраком, будут напоминать только гигантские фотоархивы журналистов и куча старых публикаций в Интернете. У Юйцзяпу тоже есть перспективы, но для этого экономика Тяньцзиня должна как минимум вернуться к темпам роста трехлетней давности. В целом, статистика показывает, что среднее время заселения новых городов и районов Китая – 15–20 лет. Нынешние «призраки» – это сравнительно молодые проекты. Проблема в том, что чем дольше эти объекты простаивают, тем меньше шансов на конечный успех – ведь построенные дома и инфраструктуру надо постоянно поддерживать.
 
ВЛОЖЕНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ – ОКУПЯТСЯ ЛИ ОНИ?
 
Большинство китайцев, которые имеют какие-то сбережения, предпочитают вкладывать их в недвижимость, считая, что процент по банковским вкладам слишком низкий, а игру на бирже оценивая слишком рискованной. С 2005 года масштабы скупки домов и квартир нарождающимся китайским средним классом вызвали резкий и устойчивый рост цен на жилье почти во всех 119 китайских городах-миллионниках.
 
К 2011 году цены на недвижимость достигли такого уровня, при котором китайская семья среднего класса уже не могла позволить себе приобрести квартиру в одном из крупных городов. В результате стоимость жилья за следующие три года упала почти вдвое, что вызвало, во первых, снижение темпов роста экономики по всей стране, а во вторых – большое количество квартир на руках у населения, в которых никто не живет. На сегодняшний день число пустующих квартир в Китае составляет 64 млн. Многие склонны винить в создавшейся ситуации муниципальные власти.
 
Партия требует роста ВВП любой ценой, и зачастую для чиновников ударные темпы строительства нового жилья – верный способ через пять лет пойти на повышение, ведь доходы от продажи земли в среднем по стране составляют около 20 % местного ВВП. Правда, поддерживать эти показатели такими темпами долго не удается, но нынешняя смена поколений китайской власти позволяет местным функционерам, обычно просчитывающим ситуацию лет на 10 вперед, не думать о последствиях.
 
Еще одна причина, по которой города-призраки возникают в Китае, в том, что строительные компании легко получают разрешения на строительство и финансовую поддержку со стороны местных властей, но ни первые, ни вторые не проводят ни исследований спроса на недвижимость в этих районах, ни минимальных демографических исследований того, есть ли вообще кому заселять дома на данных территориях.
 
В результате безупречные с архитектурно-градостроительной точки зрения проекты оказываются абсолютно бесперспективными с макроэкономической и демографической сторон. Третья проблема состоит в том, что новое китайское жилье, половина которого – это виллы и многоэтажки премиум-сегмента, тяжело отнести к эконом-классу. При этом местные правительства, значительную долю доходов которых составляют средства от продажи земли, заинтересованы в том, чтобы продавать как можно дороже, что не способствует строительству на этой земле более дешевого жилья.
 
Китайские миллионеры, число которых, по данным журнала «Тайм», перевалило за 2,5 млн человек, не заинтересованы в инвестициях в города уровня столицы провинций – у них вполне хватает ресурсов на покупку востребованной недвижимости в Пекине, Шанхае, Шэньчжэне, Гуанчжоу и центральной части Тяньцзиня. Плюс богатые китайцы гораздо более мобильны и могут инвестировать за пределами КНР.
 
В масштабах Китая города и районы-призраки – пока скорее исключение, чем правило. Сейчас, с ростом механизации на селе, внутри страны ежегодно переезжает в города около 18 миллионов человек. По оценкам китайских правительственных агентств, за последующие 10 лет общее число переехавших в города жителей составит 300 миллионов, что даже при норме 10 квадратных метров жилья на человека дает потребность в 3 млрд квадратных метров нового жилья. Правда, здесь все опять упирается в спрос на конкретной местности.
 
Есть пара примеров, когда негативные тенденции удалось переломить – так, помимо шанхайского Пудуна (который стали заселять в самом начале «нулевых», когда Китай еще не входил в ВТО и китайская экономика росла бешеными темпами), внезапно возник спрос на жилье на окраинах Чжэньчжоу, до этого 2–3 года стоявших незаселенными.
 
Правда, в отличие от древнего Чжэнчжоу, расположенного в самом сердце Китая на берегу Хуанхэ, тот же Ордос находится посреди пустыни, и единственной местной достопримечательностью является кенотаф Чингисхана, построенный в 1950-х годах. Чжэнчжоу с его новым районом Чжэндун превратился в «лебедя» практически в одночасье. В районе, площадь которого в три раза превышает территорию Сан-Франциско, открыли свои штаб-квартиры региональных представительств сразу 15 крупных банков, включая HSBC, и столько же университетов с общим числом студентов 240 тыс.
 
Сейчас в этом районе живут 2,5 млн человек, город получил метро, а район стал связующим звеном между Чжэнчжоу и древней столицей Китая Кайфэном, а заодно и центром огромной агломерации на 20 миллионов человек. И это спустя полгода после телепередачи, в которой были показаны улицы из недостроенных зданий, уходящих вперед на многие километры. Район Чжуцзян сейчас многими считается настоящим центром Гуанчжоу, а ведь еще 10 лет назад, когда его небоскребы стояли незаселенными, большинство жителей города считало его эталоном китайской потемкинской деревни.
 
Но правительство Гуандуна сделало все, чтобы район стал центром деловой активности. Сюда заманивали банки, госпредприятия, открывали отделения административных учреждений и даже выделили три гектара земли под новое американское консульство. Сейчас район, архитектурной доминантой которого является самая высокая в мире телебашня, стал центром деловой, политической и культурной активности четвертого по величине города Китая.
 
По оценкам экспертов, в ближайшие 25 лет, при самом пессимистическом развитии событий, темпы роста китайской экономики могут упасть до 3 %, что все равно является очень неплохим показателем в мировом масштабе. Эксперт-урбанист Том Миллер сравнил ситуацию на китайском рынке недвижимости не с пузырем, а с пузырчатой упаковкой. «Несколько пузырей могут лопнуть, но на прочность упаковки, в общем, это не особо повлияет». В настоящее время в целом по Китаю остается невостребованным около 20 % жилья премиум-сегмента и только 13 % квартир площадью менее 90 квадратных метров. При этом в городах с населением свыше 5 млн человек свободно только 10 % жилья. Для миллионников эта цифра составляет 14 %, а для уездных городов – 16 %.
 
САМЫЙ ИЗВЕСТНЫЙ ПРИЗРАК И САМЫЙ ЛЮБОПЫТНЫЙ
 
Первым широко известным китайским «призраком» стал торговый центр «Нью Сауф Чайна Молл» в городе Дунгуане, расположенном на юге Китая между Гуанчжоу и Шэньчжэнем. Этот гигантский центр является вторым по площади в мире после «Дубай Молл». В отличие от большинства убыточных торговых центров, ставших таковыми после того, как из них уходили крупные ритейлеры, в «Нью Сауф Чайна Молл» с момента открытия работает менее одного процента площадей. Дунгуань, население которого недавно перешагнуло за 10-миллионную отметку, является одним из наиболее быстрорастущих городов Китая: цены на жилье здесь ниже, чем в Гонконге и Шэньчжэне, а дорога до любого из этих мегаполисов занимает менее часа.
 
«Нью Сауф Чайна Молл» подвело его расположение. Район Ваньцзян, находящийся на окраине города, переживал настоящий бум в середине 2000-х, когда Дунгуань был «фабрикой мира» по производству текстиля, галантереи и мягких игрушек. Экономический рост на юге Китая вызвал рост зарплат, что в свою очередь повлекло за собой перенос мелких предприятий легкой промышленности вглубь страны. За предприятиями потянулись и рабочие, а население Ваньцзяна на тот момент на 80 % состояло из мигрантов. К тому же район расположен очень далеко от вокзала и крупных магистралей, а аэропорта в Дунгуане нет – до Гуанчжоу меньше 20 километров, а до Шэньчжэня – 50. При этом официально торговый центр открыт, в нем работают все эскалаторы, но большинство галерей – абсолютно пустые, в них нет ни души.
 
Самый любопытный и самый большой китайский город-призрак носит совершенно некитайское название Киламба и расположен в 30 километрах от столицы Анголы. В рассчитанном на полмиллиона человек городе 750 восьмиэтажных домов, сотня коммерческих объектов недвижимости и дюжина школ. Из первой очереди в 2800 квартир продано только 220 – в далеко не самой богатой стране самого бедного континента их просто некому покупать. В единственной работающей школе учатся дети из всех окрестных сел. Правда, начиная с 2013 года, когда правительство Анголы объявило о том, что часть жилья в Киламбе будет социальным, население города увеличилось до 70 тыс. человек.
 
Время покажет, разделят ли китайские города-призраки успех созданных с нуля Санкт-Петербурга и Майами, или останутся гораздо более противоречивыми проектами, чем Бразилиа или индийский Чандигарх.
 
СПРАВКА
 
Цены на новую недвижимость в городах и районах-призраках Китая:
 
1.Тяньдучэн (Маленький Париж), провинция Чжэцзян – от 1660 долларов США за кв. метр;
 
2. Ордос, новый район Канбаши, Внутренняя Монголия – 3200 долларов США за кв. метр в 2010 году, 500 долларов США за кв. метр в 2013 году;
 
3. Район Гуаншаньху (бывш. Новый район Цзиньян), Гуйян, провинция Гуйчжоу – от 1668 долларов США за кв. метр;
 
4. Район Хайян, Яньтай, провинция Шаньдун – от 1 тыс. долларов США за кв. метр. Получается около 100 тыс. долларов США за трехкомнатную квартиру площадью 85 кв. метров без вида на море;
 
5. Синьян, провинция Хэнань – от 480 долларов США за кв. метр;
 
6. Район Темза-таун, уезд Сунцзян, окраина Шанхая – от 2800 до 7 тыс. долларов США за кв. метр. Виллы – от 288 до 506 кв. метров. Цены на аренду – от 1тыс. долларов США в месяц за таунхаус. 
 
В среднем, рост цен на недвижимость в Китае по 70 крупнейшим городам страны с 2000 года составил 200% (по данным the Economist).
 

Авторы:  Владимир НИКОЛАЕВ

Комментарии



Оставить комментарий

Войдите через социальную сеть

или заполните следующие поля

 

Возврат к списку