ХАТА С КРАЮ

ХАТА С КРАЮ
Автор: Антон КРИВЕНЮК
30.01.2015
 
ЖИТЕЛИ МЕГАПОЛИСОВ ПОТЯНУЛИСЬ В ЗАБРОШЕННЫЕ СЕЛА И ДЕРЕВНИ ЦЕНТРАЛЬНОЙ РОССИИ
 
В Москве квартира стоит многие миллионы рублей. Если проехать от столицы пару часов, такую же квартиру можно уже купить за миллион. А если проехать еще пару часов и хорошо поискать, то жилье можно найти практически бесплатно, в пределах нескольких десятков тысяч рублей. Сюжет из мультфильма про Простоквашино, где Кот Матроскин и Дядя Фёдор «за просто так» поселились в пустующем доме, и сегодня вполне актуален. Что нужно знать и куда нужно ехать, чтобы найти свое Простоквашино, разбирался корреспондент «Совершенно секретно».
 
«У нас была, впрочем, и есть такая идея. Ты видел, как мошенники в Интернете продают звезды? Люди уже настолько зажрались, что обычные подарки, ну там часы, чайники, дарить друг другу не хотят. Хотят звезду. Так вот, звезду хоть дари, хоть не дари – она не твоя, не долетишь ты до нее и точка. А мы вот тут думаем, а что если хибары наши предложить дарить людям в качестве подарка? Ну вот ты, например, хочешь сделать подарок человеку на юбилей. Важный он, этот человек. И подарок должен дорого стоить. Обращаешься ты, значит, к нам, говоришь, найдите мне дом, тысяч так за пятнадцать – двадцать. Мы находим, помогаем оформить покупку, получаем процент. Ты же идешь на юбилей и при всех даришь человеку дом, самый настоящий. Пусть дом не близко от него, и жить там он никогда не будет. Хотя кто знает. Но 300 километров – не соседняя Вселенная все-таки. Ну как тебе идейка?» – говорит в беседе с корреспондентом «Совершенно секретно» Алексей Федотов из Ивановской области, который живет идеей создать специальный сайт для продажи прохудившихся деревенских изб в качестве подарков.
 
«От десяти тысяч рублей», – уточняет он.
 
Вообще, Алексей – человек серьезный. У него два магазина, где-то еще пилорама и еще какой-то бизнес. Просто его давно одолевают мысли каким-то образом монетизировать деревенские руины в самом западном в Ивановской области Ильинском районе. В теории это и вправду золотое дно. От Москвы чуть больше двухсот километров по Ярославскому шоссе. Относительно нормальные дороги, не очень далеко довольно большие города. Но район пустынный, десятки вымерших или почти вымерших деревень, сотни гектаров пустых земель. В окружающую столицу дачную агломерацию район не входит, и это как раз то место, где при желании можно найти избушку с участком по цене от 10 тысяч рублей.
 
Предприниматели только начинают подбираться к лежащему в прямом смысле слова под ногами богатству. Но на самом деле рынок жилья и земли по бросовым ценам в окружающих Москву областях уже давно существует. Этот рынок вряд ли можно назвать цивилизованным. Работают на нем не предприниматели, а люди, ожидающие своего часа, то есть «лоха», который раскошелится на сотни тысяч рублей за руину. Но на этом рынке давно устоялись правила игры, есть люди, которые уже к этому моменту сделали состояния на копеечных вроде как сделках.
 
Если ехать из Москвы на запад по Минскому шоссе, то первым районом в соседней Смоленской области будет Гагаринский. В последние годы это расширяющийся дачный поселок эконом-класса для тех москвичей, у кого не было финансовой возможности купить кусочек земли поближе к мегаполису. Но еще лет шесть-семь назад все начиналось с того, что деревенские бабульки и вечно хмельные мужички днем с огнем искали покупателей из столицы, пытаясь продавать им избы с практически безразмерными участками земли за 30–50 тысяч рублей. Безразмерными, потому что почти за каждым участком многие гектары необрабатываемых полей. Но теперь эти поля уже получили другой статус, земли перевели из категории сельскохозяйственных в категорию для жилищного строительства. Гектары поделили на сотки и продают в розницу. Гагаринский район пока наиболее наглядный пример того, как земли, продающиеся по бросовым ценам, за несколько лет превращаются в золотое дно. Но у большинства других районов Тверской, Новгородской или той же Ивановской областей таких шансов нет – далековато от крупных городов.
 
На деревенскую романтику наметился определенный спрос. Как повлияет кризис на этот бизнес, мы пока не знаем. Но «домик в деревне» стал мечтой для многих тысяч жителей больших городов. Тем более что сюжет из Простоквашино все помнят: кое-где должны быть места, где дом можно взять бесплатно. Мы попробуем пройти путь неискушенного потенциального покупателя деревенского рая.
 
НА РЫНКЕ РУЛЯТ МАКЛЕРЫ
 
В Интернете есть по меньшей мере несколько довольно крупных площадок, где в избытке предложения по деревенской недвижимости практически во всех регионах страны. Но надо иметь в виду, что тот продавец, который добрался до Интернета, рассчитывает поймать удачу за хвост, продав дом не по рыночной цене, а насколько возможно выгодно. Это значит, что цена за хибару в деревне в каком-нибудь Максатихинском районе Тверской области будет никак не ниже 100 тысяч рублей. А недвижимость в заштатном, но в то же время расположенном на берегу красивого водохранилища и довольно милом Весьегонске будет продаваться по ценам, обозначенным семизначными цифрами, поскольку «здесь курорт». Хотя если на своих колесах отъехать от этого курорта на десяток километров, то найдете очень много мест, где все действительно как в Простоквашино – заходи и живи, лишь бы на ремонт было немного денег.
 
Чтобы найти предложения по бросовым ценам, нужно самим забираться в глухомань. Рецепт простой. Самый короткий путь из Москвы к дому за десять тысяч идет по Волоколамскому шоссе. Покидаете Московскую область и проезжаете через разобранный на дачи Зубцовский район Тверской области. Дальше будет страшненький Ржев, его тоже надо проехать. А дальше, примерно за 300 км от столицы, уже можно искать. Самые благодатные в смысле почти бесплатной недвижимости места в этом направлении – находящиеся в некотором отдалении от трассы М-9 Жарковский и Бельский районы. Это красивые места, много озер, рощ, лесов, чистая природа, уединение. Но жить здесь трудно. Инфраструктура сильно разрушена. Пригородный поезд, который едет со станции на линии Москва – Рига до поселка Жарковский, преодолевает 50 км за 3,5 часа.
 
На сетевом же рынке почти дармовой деревенской недвижимости уже сложились свои правила игры. Во-первых, сейчас все меньше владельцев распродают остатки домов и земли своих родителей (а чаще бабушек-дедушек) в забытых деревнях. В основном эта сфера принадлежит частным маклерам, которые работают по очень простой схеме. Они хорошо знают географию своей деятельности. Глав сельских администраций, прочих местных чиновников, участковых в деревнях и так далее. Проще говоря, они знают, к кому в случае чего обратиться с просьбой подобрать подходящий дом.
 
Маклеры нередко размещают объявления о несуществующих домах с несуществующими земельными участками, главное – заявить о ценовой категории предложения. Это чрезвычайно малоподвижный рынок. Объекты, даже если они реальные, продаются очень медленно, как минимум полгода, а как правило, год-два и даже больше. Продать дом за несколько месяцев – редкая удача. Но маклеры заполоняют своими предложениями все доступные им площадки. Это не только Avito. Есть несколько больших площадок, где тусуются любители деревенской жизни. Есть очень большие группы «ВКонтакте», где много публики, подбирающей себе дома в деревне. Впрочем, надо знать, что это за публика.
 
«Деревенский дом в пределах 100 километров от Москвы. Круглогодичный подъезд, наличие больших магистралей, железной дороги. Не более чем в 10 километрах крупный торговый центр, школа, детский сад. Очень желательно наличие газа, водоснабжения (с колодцем не предлагать) … в пределах 200 тысяч рублей».
 
В столице все еще много людей, которым кажется, что за границами Московской области провал глубиною в век, где другие люди, другие цены, достаточно лишь добраться в эти места. Большинство людей, интересующихся покупкой недвижимости в сельской местности областей, окружающих Москву, – наивные романтики, уставшие риелторы, продажники, админы, кассиры московских супермаркетов. Их трудно назвать «потенциальными покупателями», общение с продавцами у них редко доходит даже до этапа осмотра недвижимости.
 
Кстати, про осмотр. На рынке все же не так мало предложений от собственников либо их наследников. Они практически никогда не продают недвижимость по цене меньше 100–150 тысяч рублей. Эти избы для них дороги хотя бы как память. Мы уже убедились: почему-то, как правило, эти собственники живут в Санкт-Петербурге. Реже в Москве. Почти никогда в других больших городах, если речь идет о центре страны. Их хибары находятся на расстоянии не меньше двухсот километров от городов, где они живут. Каждая поездка с клиентом на осмотр – это как минимум целый день в дороге, расходы на бензин. 
 
А потенциальных клиентов, которые хотят «пока просто посмотреть», бывает немало. Очень быстро собственники понимают, что такие поездки накладны, и стараются проводить отсев менее благонадежных возможных покупателей.
 
Маклер же почти никогда не возьмется за продажу дома, за который собственники хотят 200–300 тысяч рублей, потому что издержки, связанные с поездками на осмотр, он не окупит за счет комиссии. Маклер изначально находит дома, как правило, уже без собственников, которые можно оформить через местный сельсовет. Часто такие дома вообще ничего не стоят. 10–20 тысяч – это сумма комиссии, которая полагается местным чиновникам. Но в конечную стоимость для покупателя вкладываются все издержки. Длительный срок продажи, очень высокая стоимость транспортных расходов для осмотра. Причем в конечную стоимость включаются и издержки, связанные с поездками к дому тех, кто его «посмотрел просто так».
 
А еще же нужно изначально съездить к объекту, сфотографировать его, чтобы выставить предложение в Интернет. Без фото продать практически невозможно. Чаще всего в таких домах люди не жили лет по двадцать – тридцать. И хозяев найти нереально. Тысяч двадцать рублей будет стоить оформление сарая. Поэтому в Интернете невозможно найти предложения по недвижимости в сельской местности в пределах нескольких десятков тысяч рублей. Говоря проще, маклеры ищут «лохов», готовых купить не имеющую никакой цены избушку как минимум за 150–200 тысяч рублей.
 
Сейчас реально весь рынок бросовой сельской недвижимости состоит из продавцов, которые совершенно необъективно нагрели цены, желая иметь с каждой сделки хотя бы 50 тысяч рублей, но никак не меньше. Причем цивилизованный рынок сельской недвижимости так и не возник. Уровень работы маклеров очень низкий. Они не занимаются продвижением предложений, не работают профессионально с клиентурой, они, как правило, не могут ответить на самые простые вопросы, касающиеся юридического оформления сделки. Это просто люди, которые размещают на бесплатных площадках пачку предложений с одним и тем же содержанием и ждут удачи.
 
ОТДАЛЕННО НАПОМИНАЕТ САРАЙ
 
Самый важный вопрос: что собой представляет дом, изба, которую можно найти за 10 тысяч рублей? Рассмотрим один из вариантов. Трасса областного значения в Тверской области. Не доезжая километров двадцать до районного центра, нужно повернуть на дорогу районного значения. Еще километров пятнадцать по неплохой в общем дороге – и мы на месте. Еще один поворот на широкую деревенскую улицу. Избы по обе стороны этой улицы. Свежие следы автомобиля на свежем снегу дают основание полагать, что в этой деревне, состоявшей и в лучшие времена из одной улицы, еще кто-то живет. Но мы туда не поедем. Дом, который нас интересует, – третий справа. Перед ним колодец, вода в нем сейчас замерзла. Там, где должна быть ограда, под снегом бугорок. Это остатки деревянного забора, рухнувшего, наверное, еще лет десять назад. Решительно не понять, где была калитка. Поэтому пробираемся прямо по остаткам забора.
 
Дальше к дому пробираться надо аккуратно. Под ногами еще не очень большой слой снега, а под ним, видимо, мелкая поросль каких-то растений, кустов, может быть, которыми зарастает двор. Но мы подобрались к сеням. Входить внутрь не стоит, пол давно сгнил и провалился. Приоткрываем дверь и видим светлую горницу. Дом, как это было принято прежде, состоял из одной большой комнаты с русской печкой посередине. Сбоку ширма – тут была кухня. Поднимаемся не по ступенькам, их нет, а по деревянному карнизу. Ходить по дому небезопасно, хотя пол целый – делали на века. Здесь не особо сохранились даже остатки хозяйского интерьера, люди покинули дом не позднее середины 80-х годов прошлого столетия. «Бабка умерла в 1984-м, а внуков след простыл в начале 1990-х», – говорят сведущие люди.
 
Сам дом покосился, это сплошь и рядом бывает с заброшенными деревянными избами. Зимой под снегом крыши значительно тяжелеют, и рано или поздно дом начинает «вести». Если своевременно не ремонтировать такой дом, он накренится набок и рухнет. Таких руин тут полно, но эта избушка еще года три простоит.
 
Выходим из дома, идем на участок. Кое-какие фруктовые деревья все еще живые. Есть яблони, груша, одичавшие кусты малины, рябины и еще чего-то. Это все перед домом. А дальше те самые бесконечные гектары земли. Только продвигаться по ним трудно. Прежде здесь было колхозное поле, с двух сторон деревни. И любой приусадебный участок выходил в поле. Но оно давно заброшено и медленно зарастает симпатичным березовым лесом. Скоро здесь будет очень красиво.
 
Но пока березки молодые и пробираться сквозь них, чтобы определить размер участка, очень трудно. Да и не надо, участок бесконечен, длина зарастающего поля – километров восемь, а дальше лес. Возвращаемся назад, пробираемся через остатки забора назад, к дороге. Да, деревня называется Суково. Еще 15 лет назад у нее была репутация самой пьющей деревни в окрестностях. Теперь никакой репутации уже нет, потому что почти никто тут не живет.
 
Цена этого дома – 10 тысяч рублей. Это сумма, которую необходимо выплатить за содействие местным властям, чтобы они быстрее решили вопрос с документами. На оплату расходов по оформлению дома уйдет еще 15 тысяч, итого за 25 тысяч рублей вы можете стать обладателем не дома конечно, скорее большого или даже безразмерного участка земли.
 
На самом деле нельзя однозначно сказать, перспективна такая покупка или нет. В этой конкретной деревне жизни больше не будет. Но можно посмотреть и с другой стороны. В данном случае дом находится в 50 метрах от нормальной дороги районного значения, в соседней деревне в трех километрах школа, садик и магазины. В 35 км районный центр с «Магнитами» и прочими благами цивилизации. Полчаса на машине, дорога занимает времени меньше, чем в Москве на работу. Жить в таком месте может быть и трудно, но это идеальная площадка для частных агроэкспериментов.
 
Бесхозные руины, которые спекулянты пытаются перепродавать в 10 раз дороже их «бесплатной стоимости», далеко не всегда находятся в беспросветной глуши. В таких областях, как Тверская или Костромская, опустевших деревень немало в непосредственной близи от районных центров или крупных железнодорожных станций.
 
ГДЕ ИСКАТЬ ПРОСТОКВАШИНО?
 
Русская деревня умирает по большому счету уже целый век. В разное время в разных регионах под влиянием разных обстоятельств вымерли тысячи деревень. Сейчас во многих областях северо-запада или севера Центральной России «жилыми» называются населенные пункты, в которых осталось по три-четыре семьи стариков. И даже тут есть отток населения, старики переезжают в деревни, где есть магазин. Чтобы за продуктами ходить не за 5 км в одну сторону.
 
Их старые дома потихоньку разваливаются, потому что никому там не нужны. Тверская область – удобное место для поиска дома «за просто так». В советское время это был регион с очень динамичной индустриализацией, которая опустошила село. Сегодня промышленный потенциал области в глубоком упадке, но в виде наследия советской эпохи остались автомобильные, железнодорожные магистрали, много городов, где, так или иначе, есть инфраструктура для поддержания жизни.
 
Здесь, если поискать, можно подобрать себе недвижимость и землю в совершенно потрясающих местах. Например, можно обратить внимание на расположенный на юго-западе области Андреапольский район, где несколько сот озер и очень трудно найти дом и землю не на берегу живописного водоема. Причем эти места перспективны в туристическом плане, здесь уже есть турбазы и кемпинги. Есть смысл вкладываться.
 
Костромская область, напротив, глухомань. В одном из самых депрессивных регионов центра России продолжается депопуляция, и, наверное, скоро половина всего 600-тысячного населения области будет в Костроме и ее окрестностях. Здесь есть районы, удаленные от областного центра на расстояние, для преодоления которого потребуется восемь часов езды. Костромская глубинка умирает еще с начала советской эпохи, и сегодня весь центр области – это рухнувшие и заросшие избы, среди которых то тут, то там стоят некогда роскошные, но сегодня почти полностью разрушенные храмы, выстроенные во второй половине XIX века.
 
Иметь недвижимость в таких местах – почти то же самое, что быть обладателем звезды в космосе. Добраться бывает крайне проблематично, дорог нет, коммуникаций нет. Зато есть упоительное ощущение свободы и нереально чистый воздух.
 
В целом дом за 10 тысяч можно найти практически в любой области центра России, к северу и западу от Москвы. В Псковской, Новгородской, Ивановской областях огромный выбор вариантов.
 
Но если вы решились на такой шаг, как поиск собственного Простоквашино, нужно будет многое уяснить прежде, чем пойдете на дело. Во-первых, как мы уже написали, Интернет здесь плохой помощник. Цивилизованного рынка недвижимости по бросовым ценам нет, орудуют частные маклеры, продающие бесплатный хлам за вполне приличные деньги. Вам все равно придется колесить по провинциальным дорогам, но лучше это делать со смыслом и не по маршрутам, составленным перекупщиками. Лучше изначально определиться с «моделью местности», где должно быть «ваше Простоквашино».
 
Вокруг должны быть поля или озера, леса или рощи. Далеко ли должны быть райцентр или железнодорожная станция. Когда с этим все будет понятно, можно будет определиться с конкретной географической локацией, в которой вы хотели бы стать обладателем недвижимости. А после этого можете смело искать сайты соответствующих районов и обзванивать сельсоветы со своим списком вопросов. Кто-нибудь обязательно поможет. Только после этого можно выезжать.
 
Но есть еще один важный нюанс. Неплохо бы исследовать окружающую действительность в том районе, где вы собираетесь сделать приобретение. Есть районы, в которых жизнь более или менее теплится, есть динамично развивающиеся районы, но много депрессивных мест, где красота природы с лихвой компенсируется упадком жизни и деградацией человеческого капитала.
 

Авторы:  Антон КРИВЕНЮК

Комментарии



Оставить комментарий

Войдите через социальную сеть

или заполните следующие поля

 

Возврат к списку