ПОДПИСКА Новости Политика В мире Общество Экономика Безопасность История Фото

Совершенно секретно

Международный ежемесячник – одна из самых авторитетных российских газет конца XX - начала XXI века.

добавить на Яндекс
В других СМИ
Новости СМИ2
Загрузка...

Рухнет ли пирамида новостроек?

Опубликовано: 17 Декабря 2018 08:57
0
7629
"Совершенно секретно", No.14/415
Обманутые дольщики жилого комплекса «Охта модерн» развесили на стены дома плакаты, а на балконы и окна разместили манекены жильцов.
Обманутые дольщики жилого комплекса «Охта модерн» развесили на стены дома плакаты, а на балконы и окна разместили манекены жильцов.
ТАСС/Интерпресс
Роман Пименов
Этой осени рынок жилья ждал с содроганием. 30 мая, на вечернем совещаниями с членами правительства и застройщиками, Президент РФ Владимир Путин не только не смягчил предлагаемые изменения в законе о долевом строительстве 214-ФЗ, как того просили застройщики и Совет Федерации РФ, но даже ускорил сроки полной отмены «долевки». Говорят, президент хотел отменить долевое строительство чуть ли не в этом году, но его смогли уговорить растянуть процесс до 1 июля 2019 года. С подробностями обозреватель «Совершенно секретно».
 
Осведомленные источники говорят, что решение главы российского государства стало неприятной неожиданностью для рынка. «Почти до последнего все были уверены, что удастся оттянуть прекращение долевого строительства на некоторое время. Тем более что сенаторы поддержали это – значит, они имели основания думать, что Кремль не против. Но произошел крах Urban Group, и случилось что случилось», – говорит собеседник «Совершенно секретно».
 
 УРБАНистическая подножка 
 
С 20 апреля Росреестр заблокировал регистрацию договоров долевого участия (ДДУ) нескольких «дочек» Urban Group, отвечающих за реализацию подмосковных проектов «Лайково», «Опалиха О3», «Лесобережный» и «Видный город». Соответственно, дольщики не могли оплатить строящиеся квартиры. В компании заявили, что регистрации препятствует Фонд защиты прав дольщиков – созданное государством агентство, призванное гарантировать достройку объектов обанкротившихся компаний. Для этого все застройщики платят в фонд 1,2% от стоимости ДДУ. Сообщалось, что фонд обеспокоен слишком большим количеством ДДУ Urban Group и созданием строительной «пирамиды». Мария Михеева, глава Фонда защиты прав дольщика заявляла, что значительные средства выводились из компании, Минстрой РФ провел аудит, а затем и Сбербанк отозвал у Urban Group аккредитацию по ипотеке. 
Под угрозой стать обманутыми дольщиками оказались 16 тысяч человек. Именно это, говорили осведомленные источники, и разозлило Владимира Путина: ведь попытки защитить покупателей новостроек шли с 2004 года, но результата так и не принесли. 
С 1 июля 2018 года, через месяц после совещания у президента, начался переходный период: застройщики все еще могут пользоваться ДДУ, но в добровольном порядке могут перейти на счета эскроу (escrow), когда деньги покупателей лежат в банке, который финансирует строительство из своих средств. С 1 июля 2019 года использование счетов эскроу станет обязательным, ДДУ уйдут в прошлое. А 9 июля началось банкротство Urban Group. 
 
 ТАК КОНЧАЕТСЯ ЭПОХА 
 
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» говорит, что банкротство Urban Group вызвано субъективными причинами – прежде всего, деятельностью менеджмента. Однако вызванное этим банкротством ускоренное уничтожение рынка долевого строительства может стать объективной причиной множества банкротств других застройщиков.
Рынок жилья стремительно рос по нескольким причинам: высокий неудовлетворенный спрос на жилье (более 70% россиян в середине 2000-х заявляли о желании улучшить жилищные условия), рост благосостояния населения в годы дорожающей нефти и механизм долевого учас-
тия покупателей в строительстве.
Схема работы застройщиков была проста: большая часть квартир (а часто – все) продавались с момента начала строительства. При этом деньги покупатели платили сразу и полностью, а застройщик перекидывал часть средств на закладку новых домов. Фактически, средства требовались лишь на этапе покупки участков и сбора разрешительной документации – и эти деньги вполне можно было занять у банков. 
Банки, в свою очередь, с удовольствием кредитовали застройщиков: 
перекредитовавшись на западных финансовых рынках за смешные 2-3%, они финансировали застройщиков под 12% годовых. А если банк выдавал застройщику аккредитацию на свои ипотечные программы, то за кредитами к нему приходили и покупатели новостроек.
Сами покупатели тоже не были внакладе. Минимальная разница между ценой квартиры в строящемся доме и готовой составляла 10% – это если покупка произошла в стадии высокой готовности объекта. С квартиры, 
купленной на этапе фундамента, можно было получить маржу в 25-30% и выше.
В таких условиях даже задержка строительства не сильно смущала: цены продолжали расти, рубль укреплялся и, немного понервничав, можно было получить даже более высокую прибыль. 
К примеру, автор этих строк купила в 2004 году однокомнатную квартиру в самом начале строительства за 1,11 млн рублей. К моменту окончания стройки в 2008 году, перед самым кризисом, она стоила 4,9 млн рублей. Более 100% годовых в рублях (в долларах, благодаря укреплению рубля, получалось еще больше) – ради этого стоило рискнуть.
Однако время от времени «пирамиды» тех или иных застройщиков, в основном, средних и мелких, рушились, и появилась проблема обманутых дольщиков. После нескольких массовых выступлений, власти нашли выход: недострой стали отдавать другим компаниям. За счет нераспроданных квартир или расширения строительства тем удавалось не только достроить чужие дома, но и получить неплохую прибыль. Однако пирамиды продолжали возникать.
В 2008 году мировой финансовый кризис ударил по банкам – они лишились дешевого западного финансирования. До 2012 года им так и не удалось восстановить «качалку», когда дешевые западные кредиты раздаются в России под высокие проценты. Здесь тоже начали расти свои пирамиды, которые привели к громким банкротствам. А затем новый председатель ЦБ Эльвира Набиуллина начала «чистку» банковской системы, безжалостно отзывая лицензии у банков с финансовыми «дырами».
Рынок жилья на кризис отреагировал снижением цен, которые с тех пор более никогда не росли прежними темпами. Для застройщиков дополнительным ударом оказалась «чистка» банковского рынка: обедневшее население вдруг поняло, что цены на квартиры не всегда идут вверх, и продажи упали, а «перехватить» у банков стало и труднее, и дороже. На фоне падения спроса и трудностей финансирования начались банкротства уже не только мелких и сомнительных компаний, но и известных застройщиков, где первой пала компания «Миракс Групп» Сергея Полонского. 
Тем не менее, рынок перегруппировался, но устоял. Застройщики научились работать в новых условиях, а присоединение Новой Москвы и усилия властей привели к тому, что рынок новостроек вновь рванул вверх. Тем более что экономический рост возобновился.
В конце 2013 года – начале 2014-го на рынке даже случился новый ажиотаж. Первый серьезный обвал рубля после 2008 года, обострение внешнеполитической ситуации, а затем – экономические пертурбации, связанные с санкционной войной, заставили граждан искать прибежище накоплениям. А лучшим убежищем всегда считалась квартира.
Однако вложившиеся в квадратные метры были разочарованы. В условиях падения доходов, вначале в пересчете на доллар, а затем и рублевых, у многих желающих купить квартиру стало банально не хватать на это денег. А ипотека в условиях нестабильности и неуверенности в своих будущих доходах стала тем, чем она и является – очень серьезным и сложным для прогнозирования рисковым шагом. 
Надо отдать должное правительству и банкам – они сделали все, чтобы снизить ипотечные ставки. На середину текущего года ставка по ипотеке на новостройки, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (Дом.рф), опустилась до 9,26% с 12% в 2016 году.
Но тут подножку рынку сделали сами застройщики, выведя за эти годы на рынок огромный массив жилья, особенно в Подмосковье. А в преддверии запрета «долевки» стартануть постарались все кто мог. По данным аналитиков «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), общий объем предложения на первичном рынке Москвы который год составляет 7–7,5 млн кв. м. В Подмосковье объем предложения еще год назад составлял около 5 млн кв. м, но сейчас, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», уменьшился до 2,6 млн кв. м. В основном уменьшение, как считают в «ИНКОМ-Недвижимость», произошло за счет перетекания активности девелоперов в Москву.
Объявление о скором завершении долевого строительства вызвало новый всплеск строительства: по данным «ИНКОМ-Недвижимость», в августе количество ДДУ в Москве выросло на 42,5% по сравнению с августом 2017 года. И это число еще будет расти: большинство застройщиков наперегонки бежали за разрешением на строительство, торопясь успеть до 1 июля, чтобы поучаствовать в «долевке». Теперь им придется начинать строительство.
Итак, сегодня для желающего купить новостройку есть предложение на менее 9–10 тысяч кв. м в Москве и ближнем Подмосковье (а более 80% областных новостроек находятся в 25-километровом поясе вокруг МКАД. – Прим. ред.). Есть и относительно недорогая ипотека. Но есть и снижение доходов, и снижение уверенности в завтрашнем дне, а главное, у российских граждан появилось понимание, что квартира – вовсе не самая лучшая инвестиция всех времен и народов. Недаром, по данным того же «ИНКОМ-Недвижимость», среднее число обращений и звонков возможных покупателей за период от августа прошлого до августа нынешнего года уменьшилось на 20%.
Сейчас картина, сложившаяся на рынке новостроек, чем-то напоминает ту, которая была в банковском секторе несколькими годами ранее: перекрытие источника дешевых денег, падение доходов населения, наличие множества слабых, а иногда и недобросовестных игроков, возникших в тучные годы ажиотажа. Но есть и различия: в отличие от банков, здесь нет столь мощного регулятора, как ЦБ, готового провести расчистку авгиевых конюшен, нет и мощных государственных застройщиков, способных перехватить рынок без особо печальных последствий для населения. Как в таких условиях будет развиваться ситуация?
 
 ЗАТИШЬЕ ИЛИ СТАБИЛЬНОСТЬ?
 
«Исторически сложилось так, что 74% инвестиций в жилищное строительство приходится на непрофессиональных в этом вопросе вкладчиков – покупателей строящегося жилья», – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. Это, поясняет она, связано с низкой инвестиционной активностью из-за дорогого кредита (банки кредитуют проекты новостроек под 12–18% годовых) и ограниченной платёжеспособности населения. Вторая причина связана с государственной политикой в этой области. «Жилищное строительство в России в постсоветские годы развивалось стихийно. Поскольку население имеет крайне низкие доходы, а его численность огромна, жилой фонд стремительно устаревает и приходит в негодность. Отсутствие масштабных инвестиций в жилищную сферу привело к росту цен. Ипотека долгие годы остается дорогой, что вынуждает людей искать наиболее доступные по цене предложения, которые, как правило, есть на начальном этапе строительства жилья. Так сформировался рынок долевого строительства, основанный преимущественно на частных вложениях граждан», – рассказала эксперт.
Основным источником финансирования жилищного строительства в целом остаются дольщики, согласен Кирилл Игнахин, гендиректор Level Group, вместе с тем нужно понимать, что для многих проектов одновременно открываются кредитные линии банков. «Поэтому фактически возведение ЖК может вестись за счет средств банка, а полученные от покупателей средства идут на досрочное погашение кредита. В самых редких случаях (менее 5% всех строек в стране), девелоперы используют исключительно собственные средства. На мой взгляд, такое положение дел связано с труднодоступностью и относительно высокой стоимостью заемных денег в экономике – именно оно подталкивает отрасль к поиску сложных схем привлечения средств из других источников», – поясняет он.
Роман Сычёв, гендиректор Tekta Group, оценивает ситуацию в отрасли как стабильную. «Многие проекты финансово устойчивые, благодаря проектному финансированию, другие (наиболее ликвидные) отличаются высоким и стабильным спросом, что дает им мощный приток средств дольщиков по договорам долевого участия. Наконец, некоторые застройщики используют собственные средства», – говорит он. Эскроу счета, по мнению эксперта, как раз и позволят избежать краха девелоперов. 
Объективных причин для банкротств, связанных, например, с рыночной ситуацией или с нововведениями в 214-ФЗ, сейчас нет, согласен Дмитрий Таганов. «Сейчас ситуацию на первичном рынке столичного региона можно назвать благоприятной – это демонстрируют такие факторы как активный выход новых проектов, высокий спрос и ценовая стабильность», – говорит он. Однако предупреждает, что негативные явления, связанные с переходом на новую схему финансирования строительства, могут начаться в 2020-м, 2021-м или 2022-м году. 
Дело в том, что процесс перехода на новую схему строительства будет длительным: те, кто успел получить разрешения на строительство до «часа Х», могут строить по ним дома еще в течение 3-х лет (если участок не осваивается за этот срок, его могут изъять). То есть, только после 2020–2021 годов можно будет ощутить первый эффект новой схемы финансирования строительства. «По макроэкономическим, политическим, прочим причинам внешнего для рынка характера, кризис может начаться уже во второй половине 2019 года», – добавляет Таганов.
Полностью исключать возникновение проблем у участников рынка жилищного строительства нельзя, так как они находятся в непростом положении, признает Мария Литинецкая. «Во-первых, спрос в целом по стране стагнирует: если не принимать в расчет Москву и Санкт-Петербург, активность покупателей новостроек осталась на уровне прошлого года (+0,3% полугодие к полугодию). Это особенно тревожно на фоне снизившихся ставок по ипотеке. Во-вторых, в отрасли идет перестройка. Застройщики должны перейти на банковские кредиты, однако далеко не каждый из них сможет получить средства от кредитора ввиду жестких требований. Наконец, рост цен на строительные материалы и другие услуги, а также повышение налоговой нагрузки подталкивает их к повышению цен, что еще больше осложняет их положение», – перечисляет она. В такой ситуации определенная часть девелоперов уйдет с рынка, прогнозирует эксперт.
По мнению Кирилла Игнахина, это вряд ли будут столичные девелоперы – здесь работают самые устойчивые участники рынка. Однако на уровне отдельных регионов сложности могут возникнуть, ведь далеко не все локальные рынки новостроек демонстрируют такую же уверенную динамику спроса как Москва или Санкт-Петербург. «В прилегающих к ним субъектах (Московская, Ленинградская области) наблюдается сокращение числа регистрируемых ДДУ, что, конечно, создает риски для работающих здесь застройщиков», – предупреждает он.
 
 «РУКА РЫНКА» ИЛИ «РУКА ГОСУДАРСТВА»? 
 
Разумеется, самым волнующим является вопрос, поможет ли государство разрешить кризис, которому оно само во многом способствовало,  вначале создав рынок долевого строительства, затем попытками реформировать его и, наконец, запретив собственное детище. Здесь мнения экспертов разделились.
Государство уже вмешалось в ситуацию, взяв курс на отказ от средств дольщиков и их замену банковскими кредитами, считает Мария Литинецкая. «Правда, на мой взгляд, этих мер недостаточно. Необходимо создание государственного источника финансирования строительства доступного жилья. Кроме того, необходимы меры поддержки региональных застройщиков, работающих в очень сложных рыночных условиях и выполняющих фактически социальную функцию», – добавляет эксперт.
Власти в регионах уже работают над этим, считает Роман Сычёв. «Руководители регионального или муниципального уровня берут на себя коммуникативные функции: они вступают в диалог с обманутыми дольщиками и стараются найти пути решения, поскольку возникает социальная напряженность в обществе. Отчасти они передают информацию возможным новым застройщикам, то есть играют роль передаточного звена», – приводит он пример.
Вмешательство государства пока, скорее, – реакция на возникающие проблемы, возражает Кирилл Игнахин, тогда как его общая стратегия не совсем ясна. «С одной стороны, государство рассчитывает почти в 1,5 раза увеличить объемы строительства, а с другой – планирует очистить рынок от большого числа малых «игроков», на долю которых приходится половина всего строительства», – недоумевает он.
Государство предпочитает не вмешиваться напрямую при банкротстве крупного застройщика, а это неправильно, считает Дмитрий Таганов. «Парадигма взаимодействия государства и рынка не должна основываться на принципе «рынок помогает себе сам». Считаю, правильно было бы профинансировать достройку тех проектов, в которые уже вложены средства дольщиков, и после этого искать новых застройщиков, которые доведут проект до конца и компенсируют государству эти расходы», – говорит он.
По-разному смотрят эксперты и на возможность (и необходимость) создания крупного государственного застройщика.
«Я полагаю, что на уровне Российской Федерации создание единого государственного или полугосударственного застройщика (некая реинкарнация Госстроя СССР) сегодня не имеет смысла. Экономические и природные условия всех регионов очень различны. В частности, стоимость стройматериалов в разных регионах может существенно разниться. Поэтому на уровне отдельных экономических районов возможно создание крупных застройщиков, которые занимались бы строительством социального или арендного жилья», – говорит Мария Литинецкая.
«На мой взгляд, госструктура, занимающаяся жилищным строительством, вполне может появиться, но круг ее задач будет ограничен исключительно ликвидацией долгостроев», – уверен Кирилл Игнахин. Фактически такие функции сейчас уже выполняет «Дом.рф» (бывшее АИЖК), отмечает он, законодательно девелоперскими полномочиями наделен и Фонд защиты прав дольщиков. Наконец в Москве есть фактически государственный застройщик – Казенное предприятие «Управление гражданского строительства». Большую часть квартир УГС передает переселенцам из сносимого и аварийного жилья, добавляет Дмитрий Таганов.
 павел смертин/ТАСС
 
Роман Сычёв полагает, что в Москве, в рамках государственной программы реновации, правительство города фактически будет играть роль мегазастройщика. «Оно без привлечения частных застройщиков собирается возвести, как минимум, половину запланированного жилья (около 17 млн кв. м). Чтобы решить эту задачу, властям понадобится единая девелоперская структура с соответствующим техническим обеспечением и штатом специалистов», – поясняет он. Эксперт не исключает, что при распространении опыта реновации в других регионах там появятся такие же застройщики. 
 
 ДОЛЯ ДОЛЬЩИКОВ 
 
Итак, первых признаков кризиса на рынке новостроек мы можем ожидать не ранее второй половины следующего года, а то и в 2020-м. Но многие из тех, кто покупает сейчас квартиру по договору ДДУ (а 80% квартир и сегодня продаются по таким договорам) должны получить свои квартиры не ранее этого срока. Не получится ли так, что они пополнят ряды обманутых дольщиков – и их будет гораздо больше, чем сегодня? А может даже обманутыми их не признают – по словам Марии Литинецкой, в России сейчас насчитывается свыше 850 официальных долгостроев, однако в силу методики определения долгостроя властями, немалое количество объектов таковыми не признаны, так как строительство в них идет, но очень медленными темпами. Можно ли предотвратить такой ход событий?
«Фактически государство уже нашло выход из ситуации, хоть и радикальный – запретить застройщикам продажу жилья до ввода дома в эксплуатации. То есть проблема механизма решается его ликвидацией. При переходе на проектное финансирование при определенных обстоятельствах застройщикам будет выгоднее продавать готовое жилье, если ставка по кредиту станет для них приемлемой. Соответственно, дольщики как класс исчезнут», – говорит Роман Сычёв.
Похоже, кредитная ставка для застройщиков будет действительно невысокой. «Мы точно знаем, какая будет средневзвешенная ставка по проектному финансированию – 5,5–6%», – заявил Александр Плутник, гендиректор «Дом.рф». Стоит отметить, что такой же будет и ставка льготного ипотечного кредитования для некоторых категорий населения.
На сегодняшнем этапе государство может решить проблему долгостроев только бюджетными вливаниями и стимулированием инвестиционной активности региональных девелоперов, уверена Мария Литинецкая. «Однако главная предпосылка успеха этих мероприятий – платежеспособный спрос, потому что достраивать проблемные объекты застройщикам выгодно только при наличии мощного спроса, который позволит вернуть девелоперам вложения», – предупреждает она.
председатель совета директоров компании «миракс групп» сергей полОнский / Екатерина Чеснокова/«РИА Новости
 
По некоторым оценкам, в России насчитывается 200 тыс. семей обманутых дольщиков, однако в основном они сосредоточены за пределами МКАД, отмечает Кирилл Игнахин. «В столице проблемы жилых долгостроев в целом решаются эффективно и оперативно. Прежде всего это стало результатом очень строгого надзора московских властей. Полагаю, их опыт нужно распространять и на регионы», – говорит он.
Похоже, государство всерьез обеспокоено возможным обрушением рынка нового строительства. Насколько грамотно оно поведет себя в случае кризиса? Это можно будет узнать довольно скоро.

поделиться: