ПОДПИСКА Новости Политика В мире Общество Экономика Безопасность История Фото

Совершенно секретно

Международный ежемесячник – одна из самых авторитетных российских газет конца XX - начала XXI века.

добавить на Яндекс
В других СМИ
Новости СМИ2
Загрузка...

НЕПОДВИЖИМОСТЬ

Опубликовано: 9 Сентября 2014 14:28
0
9250
"Совершенно секретно", No.19/314
Фото: ТАСС
Александра Краснова
ЦЕНЫ НА МОСКОВСКИЕ КВАРТИРЫ ПЕРЕСТАЛИ РАСТИ
 
Когда непонятно, что будет с рублем, ценами и экономикой, российские граждане стремятся спасти свои накопления. Повышенным спросом в таких ситуациях пользуется столичное и подмосковное жилье. Одни покупают квартиры с инвестиционными целями, другие пытаются улучшить свои жилищные условия, пока имеющиеся сбережения не обесценились окончательно. Сейчас вроде бы для этого подходящий момент – после ажиотажного спроса в начале года в июле рынок затормозился. Однако сегодня эксперты не рекомендуют покупать жилье в ипотеку. Разве что вы абсолютно уверены в сохранении работы и доходов, а еще лучше – в сохранении работы и доходов своих близких родственников, которые могут вам помочь в случае чего.
 
Еще год назад рынок столичного жилья, к которому уже по праву относят и ближнее Подмосковье, пребывал в стагнации. Девелоперы объясняли, что это всего лишь передышка перед новым ростом спроса, аналитики отмечали медленное, но устойчивое снижение цен, которое риелторы оправдывали растущим выводом на рынок новостроек в начальной стадии. Цена решения квартирного вопроса понижалась: банки снижали и размер первоначального взноса, и ставки по ипотечным кредитам. А потенциальные покупатели не спеша выбирали: торопиться некуда, предложений полно, а вот зарплаты расти практически перестали, так что стоит хорошенько подумать, прежде чем влезать в ипотечное ярмо.
 
Перспективы, по мнению экспертов, у рынка недвижимости были не то что печальные – скорее он перестал быть интересен инвесторам. Зачем вкладывать деньги в жилье, которое в процессе строительства вырастало разве что на 10–20 % за 2–3 года, если можно просто положить деньги в банк под 11–12 % годовых? А нет инвесторов – нет «разогрева» цен.
 
Однако под занавес года Центробанк преподнес рынку «новогодний подарок», начав последовательную чистку рядов банкиров. Закрытие одного банка за другим породило тревожные подсчеты – хватит ли запасов для выплат вкладчикам у Агентства по страхованию вкладов? А эти публичные рассуждения, в свою очередь, вызвали массовый отток крупных депозитов со счетов негосударственных банков.
 
Деньги надо было куда-то вкладывать. А так как «фондовый рынок» в России давно уже считается чем-то вроде казино, деньги пошли в недвижимость. Причем весьма шустро: новогодние каникулы 2014 года практически все крупные риелторы провели на рабочих местах. Квартиры в новостройках сметались как горячие пирожки: благо, вторичный рынок неосмотрительно «ушел в отпуск» вместе с продавцами квартир.
 
В марте, когда начался украинский кризис, те, кто успел в конце 2013 года купить квартиры, уже могли фиксировать неплохую прибыль. Автору известен человек, купивший студию в малоэтажном доме в ноябре 2013-го и продавший ее в начале апреля 2014-го с 40-процентной прибылью. И это не единичные случаи – по словам риелторов, за полгода, с осени 2013-го до лета 2014-го, их заработки превышали даже пиковые докризисные значения. Кстати, майские праздники они тоже провели на работе – поток сделок практически не прерывался.
 
Зато с июля у риелторов, как и у остальных участников рынка, начались длинные каникулы. Рынок почти замер, в основном регистрировались сделки с квартирами, залог за которые был внесен еще в мае. До конца августа никто особо не беспокоился, хотя аналитики и фиксировали некоторое снижение цен. Однако в прошлые годы уже в последнюю декаду августа спрос, как правило, начинал быстро расти: в отделах продаж нарастал вал звонков, агенты начинали показы квартир. В этом году, признаются риелторы, ничего подобного не наблюдается.
 
В РОССИИ ПРАКТИЧЕСКИ НЕ ОСТАЛОСЬ МЕХАНИЗМОВ СБЕРЕЖЕНИЙ
 
В России не развит рынок аренды, практически нет доходных домов, а отношения квартиросъемщиков с хозяевами напоминают битву непримиримых врагов: одни готовы вышвырнуть на мороз семью с грудным ребенком по велению мизинца ноги, другие не считают зазорным увезти, съезжая, хозяйские половички, а то и краны. Цена аренды может вырасти в один день, а зарегистрировать постояльцев не соглашается практически ни один владелец квартиры – из-за нежелания платить налог. Соответственно, снимая квартиру, сложно получить лечение в больнице, устроить ребенка в детский сад или школу. Поэтому жить в арендованной квартире можно молодым и не обремененным детьми. Для тех, кто запланировал рождение ребенка, покупка квартиры, увы, вынужденная необходимость.
 
С другой стороны, в России практически не осталось механизмов сбережений. Депозиты более не являются привлекательными, фондовый рынок скорее мертв, чем жив, – во всяком случае, его сегодняшнее состояние не для консервативных инвесторов. А инфляция растет, да и достойная пенсия все призрачнее: реформа привязала размер пенсии к мифическим баллам, которые то же государство будет переводить в деньги по собственному разумению. Впрочем, тем, кто копит на пенсию, нужно быть осторожнее. Вообще-то финансовые консультанты считают, что покупка недвижимости – далеко не самый лучший пенсионный план.
 
Гораздо лучше купить пенсионную страховку у крупного западного страхового фонда вроде Generali PPF либо воспользоваться иными продуктами, предоставляемыми западными финансовыми рынками. Но здесь есть одна тонкость: большинство таких продуктов предоставляются в России не напрямую, а через посредников. Большинство этих посредников, в свою очередь, называют себя независимыми финансовыми консультантами. Мало того что они работают не в ваших интересах, а в интересах тех компаний, которые им платят комиссионные, – специфика заключаемых договоров такова, что ваши права будут защищены очень слабо.
 
В общем, если вы не являетесь «продвинутым» знатоком финансовых инструментов и не собираетесь переезжать за рубеж, инвестиции в мировой рынок в свете сегодняшних событий могут быть подвержены геополитическим рискам. Покупка недвижимости в этом случае может быть неплохим выходом. Только ни в коем случае не стоит покупать ее в ипотеку.
 
РИЕЛТОРЫ ДЕМОНСТРИРУЮТ УМЕРЕННЫЙ ОПТИМИЗМ
 
«В нынешних условиях делать долгосрочный прогноз очень сложно, однако осенние ожидания у нас являются позитивными. Впереди – традиционный сезон повышения деловой активности, таким образом, спрос на новостройки вырастет», – уверяет замруководителя департамента новостроек «НДВ-Недвижимость» Антон Конобеевский. С одной стороны, этой весной царил ажиотаж на рынке, который в начале лета привел к более глубокому затишью, чем обычно, рассуждает он.
 
«Однако сейчас мы отмечаем позитивные тенденции, спрос на реализуемые новостройки находится на высоком уровне», – резюмирует эксперт.
 
Правда, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), долларовые цены с начала года, за исключением июля, демонстрируют снижение: уже в первом полугодии они упали на 4,2 % к декабрю 2013 г., в июле выросли на 1,8 % относительно июня, а в августе возобновили падение, потеряв еще 0,6 %. Однако Конобеевский утверждает, что средняя стоимость «квадрата» сильно зависит от структуры предложения.
 
«Выход в продажу новых объектов по стартовым ценам корректирует цены в меньшую сторону. Завершение продаж в корпусах с остаточным предложением также играет свою роль», – говорит он.
 
Но в целом он ожидает, что цена квадратного метра продемонстрирует восходящий тренд.
 
«Хотя, конечно, нужно отметить, что изменение цены от месяца к месяцу совсем умеренное. Например, в июле московские новостройки подорожали всего на 0,7 %», – оговаривается эксперт.
 
«Цены на столичном рынке недвижимости в летний период также активно повышались – например, в массовом сегменте средняя стоимость квадратного метра за три месяца увеличилась на 5,6 %, – уверяет Литинецкая. – По нашим прогнозам, цены осенью покажут более высокую динамику, что будет связано прежде всего с ростом спроса. В середине лета наблюдалось небольшое снижение покупательской активности, обусловленное традиционным сезонным фактором (лето – пора отпусков). Однако осенью на рынке недвижимости начнется деловой сезон, что повлечет за собой повышение спроса на 20–25 % по сравнению с летним периодом».
 
Средняя стоимость квадратного метра в рублях росла, соглашаются в ИРН. Однако он отставал от роста доллара. Так что если осенью рубль продолжит падение – а по мнению управляющего директора ГК «АЛОР» Сергея Хестанова, это очень вероятно, – рублевые цены на квартиры могут показать хорошую динамику. Однако можно ли это считать растущим трендом?
 
ПРЕДЛОЖЕНИЕ НЕ РОЖДАЕТ СПРОС
 
Споры о том, стоит ли графики цен на жилье строить в долларах или в рублях, идет давно. Изначально долларовые цены выглядели разумно: именно в них номинировались цены, а зачастую и велись расчеты. Однако во время докризисного укрепления рубля практически все перешли на рублевые расчеты, и номинация их в долларах стала казаться странной. Впрочем, многие соглашались, что для чистоты статистики аналитикам лучше не менять меру исчисления.
 
В кризис, как ни странно, рынок не вернулся к доллару. Возможно, свою роль сыграло то, что девальвация рубля была плавной и рукотворной. К тому же уже через полгода рубль отыграл значительную часть падения. Учитывая, что инерции рынка недвижимости хватает в среднем на 6–8 месяцев, можно предположить, что он просто не успел среагировать. Однако в этом году продавцы откликнулись на рост доллара весьма оперативно, хотя, в отличие от ситуации 2009 года, теперь на спрос влияет массированный ввод новостроек в ближнем Подмосковье и на окраинах Москвы. Наверное, стоит все же ориентироваться не на динамику цен, а на спрос.
 
Ведь, как резонно заметил один риелтор: «Если квартира не продается, то не все ли равно, сколько она стоит?»
 
«За последние три месяца в московском регионе объем первичного предложения увеличился на 10–12 %», – говорит гендиректор компании STRATEGY&DEVELOPMENT Дмитрий Земсков.
 
По его мнению, все дело в том, что снизилось количество покупателей с «живыми» деньгами.
 
«Желающие приобрести квартиру в массовом порядке сделали это в начале года. Остались те, кто находится в поиске квартиры при нехватке бюджета», – объясняет он.
 
Прямым подтверждением снижения числа покупателей с «живыми» деньгами эксперт считает уменьшение за полгода размера первого взноса по ипотеке с 50 до 30 %.
 
«В сегменте массового жилья, где покупатели наиболее чувствительны к изменению цены и беззащитны перед экономическим потрясениями, где доля ипотечных сделок достигает 80 %, тенденция снижения спроса будет наиболее яркой», – отмечает Дмитрий Котровский, управляющий партнер девелоперской компании «Химки Групп».
 
Даже если у людей есть стабильный доход, у них нет уверенности в том, что завтра он будет таким же, а накопления не позволяют длительное время выдерживать кредитную нагрузку, поясняет он.
 
«Очевидная тенденция поведения потенциальных ипотечников: выбирая между «брать» и «не брать», они все чаще останавливаются на втором варианте, – приводит он пример. – Тем более что банки демонстрируют не самую клиентоориентированную позицию, повышая ставки по ипотеке».
 
«Увеличение предложения по квартирам в новостройках при ограниченном спросе всегда приводит к снижению «среднего чека» сделки», – напоминает Земсков.
 
По его мнению, это уже произошло: средние цены, по которым идут активные сделки, за три месяца снизились как минимум на 5–8 %.
 
Позвольте, а как же данные ИРН? Никакого противоречия здесь нет. Дело в том, что ценовой индекс ИРН высчитывается по цене предложения. А сейчас застройщики активно предлагают скидки.
 
«Несмотря на период отпусков, мы наблюдаем агрессивную маркетинговую активность во всех сегментах. Величина заявляемых скидок составляет от 390 000 руб. (эконом-класс, ближнее Подмосковье) до 2 000 000 (премиум-класс, Москва), – говорит Земсков. – Относительная величина скидки на разных проектах заявляется в пределах от 3 до 17 %».
 
НАС ЖДЕТ «ЛИСТОПАД СКИДОК»
 
Земсков полагает, что наиболее вероятным сценарием для осени-2014 станет тенденция к понижению.
 
«По отдельным объектам возможен рост средней стоимости квадратного метра в пределах 3–5 % за счет увеличения строительной готовности, но покупатели масс-сегмента ждут весомых скидок (на уровне 7–10 % от текущих прайс-листов)», – говорит он.
 
На первичном рынке у девелоперов есть инструменты регулирования цен, обусловленные спецификой бизнеса, уверен Котровский: «В экономику проектов, как правило, заложена возможность ценового стимулирования спроса, которая дает определенную свободу при неблагоприятных рыночных условиях – если не снижать цены, то хотя бы остановить их динамику, которая обычно привязана к стадиям готовности проектов».
 
Поэтому в сентябре-октябре на первичном рынке не стоит ожидать динамики цен, превышающей инфляционные показатели, считает эксперт. Однако снижение спроса приведет к ценовой конкуренции, но не за счет игры на понижение, а за счет стабилизации цен. «Играть на понижение – значит, раскачивать общую лодку. Общерыночного демпинга не будет – маржинальность девелоперского бизнеса за последние годы снизилась, по многим проектам она находится на грани доходности», – добавляет Котровский.
 
Вторичный рынок менее предсказуем. «В нестабильной экономической ситуации частные продавцы, как правило, выбирают две линии поведения, – говорит Котровский. – Одни хотят максимально быстро выйти в деньги в надежде потом поймать демпинговые предложения от застройщиков, памятуя о скидках, которые в 2009 году доходили до 60 %. Вторые понимают, что под влиянием экономических и геополитических факторов доверие покупателей к первичному сегменту, особенно к проектам, которые находятся на начальной стадии готовности (и в среднем стоят дешевле), снижается. И те покупатели, у которых решение квартирного вопроса горит, скорее всего, реализуют покупательский спрос на вторичном рынке. Поэтому на вторичном рынке резкого падения цен не будет, но и повышения тоже ждать не стоит, поскольку спрос не будет подогреваться ипотекой».
 
Осенью кардинальных изменений не произойдет в силу инерционности рынка, уверен Хестанов. Но уже сейчас сильно падают объемы сделок. «Для первичного рынка, который строил на кредитные средства и сейчас, в силу геополитической напряженности, лишился возможности рефинансирования, это чувствительно – в отличие от продавцов «вторички», застройщики не могут ждать», – отмечает эксперт. По его мнению, «листопад скидок» будет продолжаться, что вкупе с продолжающимся снижением курса рубля приведет к падению цен де-факто, но на прямое снижение цен застройщики не пойдут.
 
НА СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ В МОСКВЕ ВЛИЯЮТ США И ИРАН
 
С точки зрения более отдаленной перспективы важнее всего является не желание игроков рынка и даже не доступность ипотеки, а движение цен на нефть. Аналитики отмечают прямую корреляцию цен на нефть с ценами на столичную недвижимость с лагом в полгода. Пока нефть держится выше 100 долларов за баррель, ценам на недвижимость падение вряд ли грозит. Однако в последнее время все чаще выражается сомнение в том, что они сохранят этот уровень. Виновата опять геополитика: западные лидеры сегодня не скрывают, что готовы пойти по следам Картера и Рейгана, обрушивших нефтяные цены.
 
Правда, сегодня это сделать труднее: уже недостаточно просто заручиться согласием Саудовской Аравии. Во-первых, даже для бюджета этой страны нефть ниже 80 долларов за баррель станет тяжким испытанием. Во-вторых, Ирак, один из важнейших игроков на рынке ближневосточной нефти, опять оказался во власти войны – группировка исламских фанатиков ИГИЛ захватывает один город за другим и есть серьезная опасность превращения этой страны в фундаменталистский оплот, наподобие Афганистана времен Талибана. В-третьих, одним из крупнейших поставщиков нефти является Иран.
 
Введенные против него санкции США стали одной из причин нынешних цен на нефть. Однако теперь те же США все чаще демонстрируют желание снять блокаду иранской нефти. И то, как падают цены только на этих символических жестах, внушает опасение, что в случае действительного снятия блокады мы увидим весьма серьезный обвал. Вероятность такого развития событий тем выше, чем более обостряется украинский кризис. Дело в том, что на стороне России здесь – поставки газа и цена на него. Но формула вычисления цены на газ привязана к цене нефти. Подешевеет нефть – и Газпрому трудно будет не пойти на уступки. А значит, ослабеет главный российский «козырь».
 
Другое дело, что аятоллы, правящие Ираном, далеки от любви к США и Западу в целом. Насколько желание пополнить бюджет нефтяными доходами может перевесить желание подставить «неверным» подножку, зависит, скорее всего, от того, насколько велик поток иранской нефти, перепродаваемой на Запад через посредников. Если этот поток достаточно велик, то снятие санкций может показаться иранской верхушке недостаточным стимулом к улучшению отношений и отказу от ядерной программы. Вот и получается, что судьба столичной недвижимости сегодня – в руках иранских аятолл.

поделиться: